Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Ansatz eines fiktiven Baujahrs
 

Rz. 45

[Autor/Stand] Nach dem Wortlaut des § 185 Abs. 3 Satz 4 BewG muss von einer kürzeren oder längeren Restnutzungsdauer ausgegangen werden, wenn nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben.

 

Rz. 46

[Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung ist von der Notwendigkeit einer Veränderung der Restnutzungsdauer nur in begründeten Ausnahmefällen ausgegangen. Zudem sollte ein fiktives Baujahr nur dann zu Grunde gelegt werden, wenn durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer führen.

 

Rz. 47

[Autor/Stand] Hinsichtlich der Verlängerung der Restnutzungsdauer hat die Finanzverwaltung detaillierte Regelungen getroffen, die sich zunächst aus Abschn. 23 Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009[4] ergaben.

Danach ist mithilfe eines Punktesystems schematisch auf eine Verlängerung der Restnutzungsdauer zu schließen. Dies dürfte in der Praxis dazu führen, dass die Verlängerung der Restnutzungsdauer wesentlich öfter berücksichtigt werden wird, als dies nach der Gesetzesbegründung vorgesehen war. Gravierende Ausnahmefälle liegen m.E. bei einer Kernsanierung vor, bei der beispielsweise lediglich die Außenmauern stehen bleiben, jedoch konstruktive Elemente wie tragende Decken und tragende Wände ersetzt werden. Die Verlängerung der Restnutzungsdauer ist in der Praxis wegen des schematisch anzuwendenden Punktesystems nicht nur in Ausnahmefällen, sondern regelmäßig zu prüfen.

Mit R B 185.3 Abs. 4 ErbStR 2011 ist die Berechnung der Restnutzungsdauer nach dem Punktesystem geändert worden. R B 185.3 Abs. 4 ErbStR 2019 ändert die Berechnung der Restnutzungsdauer nach dem Punktesystem erneut.

 

Rz. 48

[Autor/Stand] Demgegenüber ist nach Auffassung der Finanzverwaltung von einer Verkürzung der Restnutzungsdauer nur in besonders gelagerten Einzelfällen auszugehen, die beispielweise bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude angenommen werden kann.[6] Sofern Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten vorliegen, die eine Verkürzung der Restnutzungsdauer zur Folge haben können, dürfen diese nach Auffassung der Finanzverwaltung im typisierenden Bewertungsverfahren nicht als Verkürzung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden.[7] Diese Vorgaben dürften der Praxis wenig Spielraum für die Berücksichtigung einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geben.

 

Rz. 49

[Autor/Stand] Die einengende Sicht der Auffassung der Finanzverwaltung wird m.E. von der Gesetzesbegründung nicht zwingend gestützt. Nach der Gesetzesbegründung ist durchaus auch der Ansatz eines früheren Baujahrs vorgesehen, wenn ein Gebäude nicht den allgemeinen Anforderungen entspricht, wie sie die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Grundstücks- und Mietenmarkt verlangen. Genau dies lehnt die Finanzverwaltung jedoch ausdrücklich ab.[9] Nach diesen Regelungen kommt eine Verkürzung der Restnutzungsdauer nur bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht.

 

Rz. 50

[Autor/Stand] Damit ist auch die Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden ausgeschlossen. Zwar bestehen diesbezüglich in der Praxis durchaus tatsächliche Schwierigkeiten, den Einfluss von Baumängeln und Bauschäden auf die Restnutzungsdauer nachzuweisen. Dennoch erscheint es zumindest einseitig, wenn die Finanzverwaltung ein detailliertes Punktesystem zur Verlängerung der zu berücksichtigenden Restnutzungsdauer vorschreibt und sie es gleichzeitig ablehnt, Baumängel und Bauschäden zu berücksichtigen. Diese Regelung verhindert, dass ein Sachverständiger die Höhe der Wertminderung beziehungsweise den Umfang des Einflusses von Mängeln und Schäden auf die Restnutzungsdauer mit einem entsprechenden Gutachten innerhalb des Bewertungsverfahrens nach dem Bewertungsgesetz belegen darf. Stattdessen muss der Sachverständige insgesamt einen niedrigeren gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit nachweisen (§ 198 BewG). Im Ergebnis kann dieses Vorgehen mit der grundsätzlichen Konzeption der Bedarfsbewertung gerechtfertigt werden, nach der die Bewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer pauschaliert erfolgen soll und individuelle Besonderheiten dem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten (§ 198 BewG) vorbehalten werden.

a) Punktesystem bei der Verlängerung der Restnutzungsdauer vor dem 1.1.2016

 

Rz. 51

[Autor/Stand]Für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2016 war nach Abschn. 23 Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009[12] eine Verlängerung der Restnutzungsdauer nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn vor dem Bewertungsstichtag liegenden Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergaben. Eine Interpolation war von der Finanzverwaltung nicht vorgesehen. Die verlängerte Restnutzungsdauer ergab sich aus den nachfolgenden Tabell...

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