Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Andere wertbeeinflussende Umstände
 

Rz. 81

Die gem. § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG vorgeschriebene umfassende Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände erfordert neben der Beachtung der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes auch die Einbeziehung aller sonstigen die Wertbestimmung beeinflussenden Umstände. Derartige Umstände können wirtschaftlicher, rechtlicher oder tatsächlicher Art sein.

 

Rz. 82

Zu den Umständen wirtschaftlicher Art gehört regelmäßig der Umfang der Nachfrage nach einem Wirtschaftsgut. Allerdings ist bei Anteilen an einer Familiengesellschaft ein Abschlag wegen schwerer Verkäuflichkeit regelmäßig ausgeschlossen, d.h. die Verkäuflichkeit wird in diesem Fall nicht als sonstiger preisbeeinflussender Umstand angesehen. Daneben kann auch die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Wirtschaftsgutes (tatsächliche Nutzung, mögliche Nutzung, künftig zu erwartende Nutzung) bei der Wertbestimmung von Bedeutung sein. Nicht berücksichtigungsfähig ist aber, wenn die mögliche Nutzung eines Wirtschaftsguts tatsächlich nicht erfolgt. Als berücksichtigungsfähiger Umstand kann des Weiteren auch die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit des über das Wirtschaftsgut abgeschlossenen Vertrages (z.B. Miet- und Pachtvertrag) in Betracht kommen. Ein günstiger bzw. ungünstiger Miet- oder Pachtvertrag wird regelmäßig keinen Einfluss auf den Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut haben. Ausnahmsweise kann hinsichtlich der Dauer eines Miet- oder Pachtvertrages ein Wertabschlag dann erfolgen, wenn durch eine langfristige Mietvertragvereinbarung die Verwertungsmöglichkeiten für den Eigentümer erheblich eingeschränkt werden und die Kaufentscheidung von Interessenten dadurch berührt wird. Bewertungsrechtlich unerheblich ist es, wenn der Eigentümer zwar zur unentgeltlichen Überlassung des Wirtschaftsguts verpflichtet ist, das Wirtschaftsgut jedoch für ihn uneingeschränkt nutzbar ist.

 

Rz. 83

Zu den rechtlichen Umständen gehören die dinglichen Beschränkungen des Eigentums an dem Wirtschaftsgut. Bei der Bewertung des Grundbesitzes sind Lasten abzuziehen, die an dem Grundbesitz ohne zeitliche Beschränkung haften, auf jeden Erwerber übergehen, und mit denen jeder Rechtnachfolger rechnen muss. Eine Last kann den gemeinen Wert eines Grundstücks nur beeinflussen, wenn der Grund der Last im Grundstück selber liegt, d.h. in der besonderen natürlichen Eigenart des Grundstückes, in seiner naturgegebenen Beschaffenheit oder Lage. Davon kann ausgegangen werden bei Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB), dinglichem Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB), Reallast (§ 1105 BGB), Erbbaurecht, Überbau oder Notweg.

Auch schuldrechtlich wirkende Belastungen können einen Einfluss auf die Wertbildung haben (z.B. aufgrund der Vorteilhaftigkeit/Unvorteilhaftigkeit der Bedingungen, zu denen ein Wirtschaftsgut einem Dritten zur Nutzung zu überlassen ist). Eine berücksichtigungsfähige Last kommt dagegen nicht in Betracht, wenn diese auf Handlungen des Eigentümers – z.B. Zahlung bzw. Nichtzahlung der Anliegerbeiträge – beruht. Die Zahlung der Anliegerbeiträge ist ein ausschließlich persönlicher Umstand, der bei der Bewertung eines Grundstücks außer Betracht zu lassen ist. Die tatsächliche Wertsteigerung tritt mit dem durchgeführten Ausbau der Straße unabhängig von der Entstehung und Zahlung der Anliegerbeiträge ein. Auch die schuldrechtliche Verpflichtung des wirtschaftlichen Eigentümers von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, diese Gebäude nach Ablauf des Miet- und Pachtvertrages über den fremden Grund und Boden unentgeltlich an den Grundstückeigentümer zu überlassen, ist nicht berücksichtigungsfähig. Diese Verpflichtung begründet weder ein Recht eines Dritten an den Gebäuden noch kann sie sich auf die mutmaßliche Lebensdauer auswirken.

 

Rz. 84

Bei einem tatsächlichen Umstand handelt es sich um einen Umstand z.B. in Form von Umwelteinflüssen wie Lärm, Geruch, Erschütterungen etc. Ob ein Miteigentumsanteil z.B. an einem Grundstück, einen Wertabschlag wegen eingeschränkter Verkehrsfähigkeit und Verwertbarkeit rechtfertigt, hängt letztendlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich ist dazu m.E., ob sich der Wert des Miteigentums als rechnerischer Anteil des Gesamtwertes auch ohne Weiteres am Markt uneingeschränkt realisieren lässt (z.B. bei Miteigentum an einem vermieteten Mehrparteienhaus). Nicht realisieren lassen wird sich der anteilige Preis in aller Regel bei einem nicht mit einem Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz verbundenen Miteigentumsanteil an einem Grundstück (z.B. bei Eheleuten im Falle eines nicht vermieteten Einfamilienhauses).

 

Rz. 85– 87

Einstweilen frei.

a) Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

 

Rz. 88

Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG sind ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei der Ermittlung des gemeinen Werts nicht zu berücksichtigen. Ihre Berücksichtigung würde dazu führen, dass für die Wertermittlung des Wirtschaftgutes nicht wie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dessen innerer Wert entscheidend gewesen wäre. Zweck der Regelung des § 9 Abs. 2 Satz 3...

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