Gürsching/Stenger, Bewertun... / 1. Umschreibung des Bodenrichtwerts – Bodenrichtwertrichtlinie
 

Rz. 66

Nach der Definition der Bodenrichtwertrichtlinie ist der Bodenrichtwert der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

 

Rz. 67

Die Bodenrichtwertrichtlinie trifft Aussagen zur Bildung von Bodenrichtwertzonen, zu den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks, zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Bereitstellung der Bodenrichtwerte. In der Praxis hat sich zum Teil gezeigt, dass die Gutachterausschüsse vereinzelt zu große Bodenrichtwertzonen bilden, die einer Verwertung im Rahmen der Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz nicht gerecht werden. Hiervon betroffen ist beispielsweise eine Großstadt, die für Grundstücke in bester Lage am Rhein mit Grundstücken in zweiter oder dritter Reihe zusammenfassen und einen identischen Bodenrichtwert ausweisen. Das FA wird in solchen Fällen für die Grundstücke in zweiter oder dritter Reihe denselben Bodenrichtwert ansetzen müssen wie für das wertvolle Grundstück mit Rheinlage. Je nach Wertniveau und Lage des Grundstücks muss der Steuerpflichtige daher auf eine zu großzügige Bildung von Bodenrichtwertzonen mit einem kostenintensiven Gutachten reagieren. Deshalb wäre es zu begrüßen, wenn die Gutachterausschüsse möglichst homogene Bodenrichtwertzonen bilden.

Die Bodenrichtwertrichtlinie führt zur Bildung von Bodenrichtwertzonen Folgendes aus:

 

Rz. 68

5. Bildung der Bodenrichtwertzonen

(1) Die Bodenrichtwertzonen sollen so abgegrenzt werden, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht erheblich sind. Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben (z.B. Abweichungen bei der Grundstücksfläche, individuelle rechtliche oder tatsächliche Belastungen), sind bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen.

(2) Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertzonen können nicht aus räumlich getrennt liegenden Gebieten bestehen. Bodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern. Voraussetzung ist, dass eine eindeutige Zuordnung der Mehrzahl der Grundstücke zum jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück gewährleistet bleibt. Bei Bodenrichtwerten nach § 196 Absatz 1 Satz 7 BauGB können sich die Bodenrichtwertzonen auch nicht deckungsgleich überlagern.

(3) Soweit Gemeinbedarfsflächen nicht bereits nach Absatz 1 bei der Bildung der Bodenrichtwertzone unberücksichtigt bleiben, sind Gemeinbedarfsflächen auch in den verbleibenden Fällen nur zu berücksichtigen, wenn ihre Zweckbestimmung eine privatwirtschaftliche Nutzung nicht auf Dauer ausschließt.

(4) Bodenrichtwertzonen für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und Rohbauland sind unter besonderer Berücksichtigung der Bauleitpläne sowie der Entwicklung am Grundstücksmarkt zu bilden. Sie sind so abzugrenzen, dass in der Bodenrichtwertzone ein überwiegend einheitlicher Entwicklungsgrad der Grundstücke gegeben ist.

(5) Im Grenzbereich des baulichen Innen- und Außenbereichs sind der Abgrenzung der Bodenrichtwertzone soweit vorhanden Satzungen nach § 34 Absatz 4 BauGB zu Grunde zu legen. Im Übrigen sind der Abgrenzung der Bodenrichtwertzone die tatsächlichen Grenzen des vorhandenen Bebauungszusammenhangs und ggf. Auskünfte der Planungs- oder der Baugenehmigungsbehörde zu Grunde zu legen.

6. Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

(1) Die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmalen der Mehrheit der Grundstücke in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen.

(2) Zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks gehören stets (§ 10 Absatz 2 ImmoWertV) der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, sowie insbesondere

  • bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand und soweit wertrelevant vor allem

    • die Bauweise oder Anbauart,
    • das Maß der baulichen Nutzung,
    • die Grundstücksgröße (Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite),
  • bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 BauGB) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 BauGB) der Zustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht (entweder der sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflusste oder der sanierungs- oder entwicklungsbeeinflusste Zustand),
  • bei landwirtschaftlich genutzten Flächen soweit verfügbar die Bodengüte (Acker- oder Grünlandzahl).

(3) Die wesentlichen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale sind nach Anlage 1 zu spezifizieren.

(4) Das Bodenrichtwertgrundstück ist frei von Merkmalen, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung erm...

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