Gürsching/Stenger, Bewertun... / 1. Jährliche Alterswertminderung von 0,5 %
 

Rz. 335

Nach § 146 Abs. 4 Satz 1 BewG beträgt die Alterswertminderung des Gebäudes für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 % des Werts "Miete × Vervielfältiger". Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hatte als Wertminderung wegen Alters noch 1 % vorgesehen. In seinem Bericht wird hierzu Folgendes als Begründung ausgeführt:

„Solange die Nutzbarkeit des Gebäudes durch die altersbedingten Abnutzungserscheinungen nicht wesentlich beeinträchtigt ist, sind bei der Miethöhe keine deutlichen Abschläge gegenüber Neubauten festzustellen. Nach dem Mikrozensus 1993 wurden für in der Ausstattung vergleichbare Wohnungen des Baujahrs 1948 und früher im Schnitt nur ca. 10 % niedrigere Mieten bezahlt als für neuere Wohnungen. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens muss jedoch Berücksichtigung finden, dass die Ertragsfähigkeit endet, wenn die Gebäude soweit abgenutzt sind, dass ihre Gebrauchsfähigkeit wesentlich beeinträchtigt ist. Dann können i.d.R. nur Maßnahmen der Generalsanierung, die häufig ähnliche Kosten wie ein Neubau erfordern, einen nachhaltigen Ertrag sichern.

Im Allgemeinen ging man in der Vergangenheit von einer Nutzungsdauer bei Gebäuden von 100 Jahren aus, da das Mauerwerk als aufwendigster und das Gebäude prägender Bestandteil eine längere Haltbarkeit aufweist. Inzwischen sind es jedoch vor allem auch die technischen Einrichtungen, die die Gebrauchsfähigkeit bestimmen, wie Heizung, Sanitäranlagen, Elektrotechnik und Einrichtung der modernen Nachrichtentechnik. Diese sind nicht nur technisch im Allgemeinen in einem kürzeren Zeitraum verbraucht, sie werden vor allem auch durch den fortschreitenden Stand der Technik überholt. Vor allem auch die Notwendigkeit der Anpassung an sparsamere und umweltfreundlichere Techniken verkürzt die Intervalle einer generellen Erneuerung der Gebäude. Aus diesem Grunde wird hier eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen, wobei jedoch nicht der Grundstückswert aus Nettokaltmiete × Vervielfältiger 12, sondern die Differenz zwischen diesem Grundstückswert und einem Restwert von 50 % des Grundstückswerts auf die Nutzungsdauer von 50 Jahren gleichmäßig zu verteilen ist. Dies führt zu einer Alterswertminderung von 1 % des Grundstückswerts pro Kalenderjahr. Der Restwert ist mit 50 % des Grundstückswerts anzusetzen, da der zugehörige Grund und Boden nicht verbraucht werden kann und für das Gebäude ein angemessener Restwert (entsprechend Art. 1 Nr. 49 Koalitionsentwurf – § 153 Abs. 3 BewG) zu berücksichtigen ist.”

 

Rz. 336

Im Vermittlungsverfahren zum Jahressteuergesetz 1997 hat man sich bei der Alterswertminderung auf eine Nachbesserung geeinigt; statt der vom Finanzausschuss des Deutschen Bundestages vorgeschlagenen 1 % ist nur eine Alterswertminderung von 0,5 % im Gesetz verankert worden. Die Nutzungsdauer von 50 Jahren wurde dagegen unverändert beibehalten; durch die Absenkung der jährlichen Alterswertminderung auf 0,5 % und unter Berücksichtigung einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich hieraus eine Höchstgrenze für die Alterswertminderung von 25 % anstelle von 50 %, die der Finanzausschuss des Deutschen Bundestags vorgesehen hatte.

 

Rz. 337

Der Gesetzgeber hat sich für eine lineare Alterswertminderung ausgesprochen. Für jedes volle Jahr ab Bezugsfertigkeit bis zum Besteuerungszeitpunkt ist 0,5 % an Alterswertminderung zu berücksichtigen. Für die Ermittlung der Alterswertminderung kommt es auf zwei Zeitpunkte an, und zwar auf den Fertigstellungszeitpunkt und den Besteuerungszeitpunkt. Nach dem Gesetzeswortlaut ist es erforderlich, den Fertigstellungszeitpunkt genau zu bestimmen. Dies bereitet in der Praxis vor allem bei älteren Gebäuden oder bei mehrfachem Eigentumswechsel Schwierigkeiten. Meist ist in diesen Fällen nur das Jahr der Fertigstellung bekannt. In Kenntnis dieser Schwierigkeiten hat sich die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen dafür ausgesprochen, zugunsten des Steuerpflichtigen als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen. Ist ein Gebäude im Laufe des Jahres 1957 fertiggestellt worden, ist bei der Berechnung der Alterswertminderung als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der 1.1.1957 zu unterstellen.

 

Rz. 338

Von dem Zeitraum ab dem 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit bis zum Besteuerungszeitpunkt können nur volle Jahre berücksichtigt werden. Ist z.B. der Besteuerungszeitpunkt der 1.7.2007 und das Jahr der Bezugsfertigkeit 1966, ergibt sich unter Berücksichtigung der Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung ein Zeitraum für die Alterswertminderung von 41,5 Jahren; hiervon sind für die Alterswertminderung nur 41 Jahre zu berücksichtigen. Die Alterswertminderung beträgt demnach 41 × 0,5 % = 20,5 %. Die Alterswertminderung kann demnach wie folgt ermittelt werden:

Alterswertminderung = ("Erwerbsjahr"./. Baujahr) × 0,5 %.

 

Rz. 339

Die Alterswertminderung kann auch aus der folgenden Tabelle abgelesen werden, wobei die Höchstgrenze...

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