Gürsching/Stenger, Bewertun... / 3. Sonderfall: Tiefgarage unter fremdem Grund und Boden
 

Rz. 52

Ist eine Tiefgarage auf Grund einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder eines obligatorischen Rechts auf einem fremden Grundstück errichtet worden, handelt es sich um ein Gebäude unter fremdem Grund und Boden. Gleichwohl ist sie wie ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu bewerten (§ 70 Abs. 3 BewG in Verbindung mit § 94 BewG). Danach bilden das belastete Grundstück (Grund und Boden) und die Tiefgaragen zwei wirtschaftliche Einheiten, für die je ein Einheitswert festzustellen ist.

 

Rz. 53

Bei der Bewertung des belasteten Grundstücks wird zu berücksichtigen sein, dass das Grundstück zusätzlich mit einer Tiefgarage bebaut werden darf. Dies wirkt sich – wie in den Fällen einer Tiefgarage unter eigenem Grund und Boden – Wert erhöhend aus. Es sollte jedoch auch geprüft werden, ob die sich aus dem Vorhandensein der (fremden) Tiefgarage ergebende Nutzungsbehinderung den Bodenwert i.S. des § 94 Abs. 2 Halbs. 2 BewG beeinträchtigt. Das kann besonders dann gelten, wenn die unterirdische Nutzung auf Grund einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit erfolgt (vgl. dazu auch Anm. 50 f.). Wird die Erdoberfläche für steuerfreie Zwecke genutzt, so umfasst der Einheitswert für das belastete Grundstück (Grund und Boden) nur den Wert des zur Tiefgarage gehörenden anteiligen Grund und Bodens.

 

Rz. 54

Ist die Oberfläche der unter fremdem Grund und Boden errichteten Tiefgarage auch mit einem fremden Gebäude bebaut, so können ggf. drei wirtschaftliche Einheiten vorhanden sein (vgl. dazu auch Anm. 29 ff.). Eine dritte wirtschaftliche Einheit i.S. des § 94 Abs. 1 Satz 3 Halbs. 2 BewG wird jedoch nur anzunehmen sein, wenn ein Teil der Erdoberfläche dem Eigentümer der Tiefgarage zur Nutzung überlassen ist und von ihm genutzt wird. In diesem Fall liegen folgende wirtschaftliche Einheiten vor:

  • Gebäude auf bzw. unter fremdem Grund und Boden;
  • belastetes Grundstück 1 (Fläche, die vom Eigentümer der Tiefgarage unter fremdem Grund und Boden genutzt wird; bebautes Grundstück der Grundstücksart der Tiefgarage);
  • belastetes Grundstück 2 (Fläche, die vom Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden genutzt wird; bebautes Grundstück der Grundstücksart des auf dem Grund und Boden errichteten Gebäudes).
 

Rz. 55

Ist die Erdoberfläche, unter der die Tiefgarage errichtet worden ist, mit einem Gebäude des Eigentümers des Grund und Bodens bebaut, wird dem Eigentümer der Tiefgarage oftmals kein Nutzungsrecht an der Erdoberfläche zustehen. Eine dritte wirtschaftliche Einheit in Form des o.g. "belasteten Grundstücks 1" kann demnach in diesen Fällen nicht angenommen werden.

 

Rz. 56

Neben einer Tiefgarage sind auch andere Gebäude denkbar, die unter der Erdoberfläche errichtet werden. Hier kommen z.B. unterirdische Betriebsräume, Lagerkeller oder Gärkeller in Betracht. Wird ein solches Gebäude aufgrund einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder eines obligatorischen Rechts auf (bzw. unter) einem fremden Grundstück errichtet, gelten die Ausführungen zu Anm. 52 ff. entsprechend.

 

Rz. 57–58

Einstweilen frei.

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