Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Ertragswertverfahren
 

Rz. 85

Bei den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücken wird der Abschlag wegen einer Abbruchverpflichtung nach der ergänzten Tabelle in Anlage 9 BewRGr bemessen.

 

Rz. 86

Die Höhe des Abschlags wegen der Verpflichtung zum Abbruch des Gebäudes bemisst sich – abweichend von Abschnitt 7 Abs. 2 Sätze 3 und 4 in Verbindung mit Abs. 4 der Fortschreibungs-Richtlinien – stets nach der Zeit vom Feststellungszeitpunkt bis zum Zeitpunkt des Abbruchs. Bei der Ermittlung des Abschlags ist neben der restlichen Lebensdauer auch die Bauart und Bauausführung des Gebäudes zu beachten.

 

Rz. 87

 

Beispiel:

Ein kleinerer Lebensmittelmarkt (Geschäftsgrundstück) mit einer Verkaufsfläche von 650 qm wird 1955 in einer Gemeinde mit 32 000 Einwohnern auf fremdem Grund und Boden errichtet (Massivbau). Die Jahresrohmiete (JRM) beträgt 33 600 DM. Das Nutzungsrecht wurde für eine Dauer von 30 Jahren eingerichtet. Am Ende der Vertragslaufzeit (1985) ist das Gebäude wieder zu beseitigen. Fortschreibungszeitpunkt ist der 1.1.1977.

Da das Gebäude zum Ende der Pachtzeit abzureißen ist, kommt nach § 94 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BewG ein Abschlag wegen der Verpflichtung zum Abbruch in Betracht. Die restliche Lebensdauer des Gebäudes beträgt am 1.1.1977 noch 8 Jahre (das Jahr des Abbruchs wird nicht mitgerechnet), so dass sich der Abschlag nach Spalte 3 der Anlage 9 der BewRGr bemisst.

 
JRM × Vervielfältiger nach Anlage 6 zum BewG  
33 600 DM × 9,0 302 400 DM

Abzüglich Bodenwertanteil

(vgl. Tabelle bei Anm. 24 zu § 78 BewG)
 
33 600 DM × 2,14 –   71 904 DM
Gebäudewert = 230 496 DM

Abzüglich Abschlag wegen Abbruchverpflichtung

Gebäudelebensdauer am 1.1.1977 noch 8 Jahre

(das Jahr des Abbruchs ist nicht mitzurechnen)

Abschlag somit 70 % nach Anlage 9 Spalte 3 BewRGr
–  161 347 DM
Grundstückswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden =  69 149 DM
Einheitswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Abrundung nach § 30 Satz 1 Halbs. 1 BewG) =  69 100 DM
In Euro umgerechneter Einheitswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (abgerundet nach § 30 Satz 2 BewG) =  35 330 EUR

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