Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Ertragswertverfahren
 

Rz. 62

Wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden im Ertragswertverfahren (§§ 7882 BewG) bewertet, umfasst der durch Vervielfachung der Jahresrohmiete ermittelte Wert auch den Bodenwert. Daher ist gemäß § 94 Abs. 3 Satz 2 BewG von dem sich nach §§ 78 bis 80 BewG ergebenden Wert der auf den Grund und Boden entfallende Anteil abzuziehen. Abziehbar ist nur der Wert, mit dem der Grund und Boden in dem nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Wert enthalten ist. Es ist nicht zulässig, den Bodenwertanteil aus dem gemeinen Wert des Grund und Bodens zu ermitteln. Sind darüber hinaus Besonderheiten nach §§ 81 und 82 BewG zu berücksichtigen, sind diese aufgrund der gesetzlichen Vorgabe des § 94 Abs. 3 Satz 1 BewG nach Abzug des auf den Grund und Boden entfallende Anteils vorzunehmen. Vgl. zur Ermittlung des abzuziehenden Bodenwertanteils im Einzelnen Anm. 24 zu § 78 BewG.

 

Rz. 63

 

Beispiel 1:

Auf fremdem Grund und Boden wurde im Jahre 1980 ein Einfamilienhaus in Massivbauweise errichtet, das nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Die Jahresrohmiete (JRM) beträgt 7 200 DM und der Vervielfältiger beträgt bei der maßgebenden Gemeindegrößenklasse von 5 000 bis 10 000 Einwohner 12,0.

Für das Einfamilienhaus auf fremdem Grund und Boden ergibt sich folgender Einheitswert:

 
JRM × Vervielfältiger nach Anlage 7 zum BewG  
7 200 DM × 12,0 = 86 400 DM
abzüglich Bodenwertanteil  

7 200 × 1,11

(vgl. Tabelle bei Anm. 24 zu § 78 BewG)
–  7 992 DM
Verbleiben = 78 408 DM
Einheitswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Abrundung nach § 30 Satz 1 Halbs. 1 BewG) = 78 400 DM
In Euro umgerechneter Einheitswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Abgerundet nach § 30 Satz 2 BewG) = 40 085 EUR
 

Rz. 64

 

Beispiel 2:

Ein kleinerer Lebensmittelmarkt (Geschäftsgrundstück) mit einer Verkaufsfläche von 650 qm wird 1975 in einer Gemeinde mit 32 000 Einwohnern auf fremdem Grund und Boden errichtet (Massivbau). Die Jahresrohmiete (JRM) beträgt 33 600 DM. Wegen festgestellter Baumängel kommt nach § 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG eine Ermäßigung i.H. von 8 % in Betracht.

Für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Geschäftsgrundstück) ergibt sich folgender Einheitswert:

 
JRM × Vervielfältiger nach Anlage 6 zum BewG
33 600 DM × 9,0 302 400 DM

Abzüglich Bodenwertanteil

(vgl. Tabelle bei Anm. 24 zu § 78 BewG)
 
33 600 DM × 2,14 –  71 904 DM
Gebäudewert = 230 496 DM
 
Abzüglich Ermäßigung nach § 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG wegen Baumängel (8 % von 230 496 DM) –  18 440 DM
Grundstückswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden = 212 056 DM
Einheitswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Abrundung nach § 30 Satz 1 Halbs. 1 BewG) = 212 000 DM
In Euro umgerechneter Einheitswert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Abgerundet nach § 30 Satz 2 BewG) = 108 393 EUR

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