Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Bewertungsverfahren (Abs. 2)
 

Rz. 49

Das belastete Grundstück ist – unabhängig von der Grundstücksart – mit dem Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre, d.h. das belastete Grundstück ist wie ein unbebautes Grundstück mit dem gemeinen Wert im Hauptfeststellungszeitpunkt zu bewerten (vgl. dazu die Kommentierung zu § 72 BewG).

 

Rz. 50

Bei der Bewertung des belasteten Grundstücks wird der Umstand, dass auf dem Grundstück ein fremdes Gebäude steht, im Allgemeinen nicht berücksichtigt. Eine Ermäßigung des Bodenwerts gemäß § 94 Abs. 2 Halbs. 2 BewG kommt nach Auffassung der Finanzverwaltung nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn die Nutzungsbehinderung, die sich aus dem Vorhandensein des fremden Gebäudes ergibt, den Bodenwert beeinträchtigt. Eine solche Beeinträchtigung wird angenommen werden können, wenn im Feststellungszeitpunkt ein zwischen dem Eigentümer des Grund und Bodens und dem Eigentümer des Gebäudes abgeschlossener Pachtvertrag, der auch für und gegen einen etwaigen Erwerber des Grund und Bodens gelten würde (vgl. § 581 Abs. 2, § 571 Abs. 1 BGB), noch für längere Zeit besteht, ohne dass ein dem Bodenwert entsprechender Pachtzins gezahlt wird. Dieser Regelung ist u.E. zuzustimmen. Denn in diesen Fällen wird durch die Nutzungsbehinderung der Wert des Grund und Bodens nach Ausmaß und Zeit nennenswert beeinflusst. Wird also durch den Pachtzins eine dem Bodenwert entsprechende Rendite erzielt, besteht kein Grund für einen Wertabschlag. In diesem Fall kann auch die Frage der Laufzeit des Pachtvertrags nur von sekundärer Bedeutung sein. Entspricht jedoch der Pachtzins nur einer geringen Verzinsung des Bodenwerts und besteht durch den Pachtvertrag auch eine längere Bindung, so ist ein Abschlag zu gewähren. Ein Wertabschlag ist jedoch nicht gerechtfertigt, wenn in diesen Fällen das Gebäude nach Ablauf der Vertragszeit entschädigungslos auf den Eigentümer des Grund und Bodens übergeht.

 

Rz. 51

Die in Betracht kommende Minderung des Bodenwerts richtet sich dann nach der Dauer und dem Ausmaß der Nutzungsbehinderung (Einzelfallentscheidung).

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