Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, BewG § 82 Ermäßigung und Erhöhung

Inhalt der Erläuterungen

 
I. Historie der Vorschrift 1
II. Allgemeines 2
III. Ermäßigung des Grundstückswerts  
  1. Vorbemerkung 16
  2. Ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder Gerüche (Abs. 1 Nr. 1)  
    a) Allgemeines 41
    b) Einzelfälle 61
      aa) Lärm 62
        (1) Straßenverkehrslärm 71
        (2) Gewerbelärm 81
        (3) Fluglärm 91
        (4) Lärm durch Truppenübungsplatz 106
      bb) Rauch oder Staub 116
      cc) Gerüche 126
  3. Behebbare Baumängel und Bauschäden (Abs. 1 Nr. 2) 136
  4. Notwendigkeit baldigen Abbruchs (Abs. 1 Nr. 3)  
    a) Allgemeines 157
    b) Berechnung des Abschlags wegen der Notwendigkeit des baldigen Abbruchs 171
    c) Berechnungsbeispiele  
      aa) Grundfall 181
      bb) Ermittlung des Abschlags in Fortschreibungsfällen 182
  5. Nicht ausdrücklich in Abs. 1 erwähnte wertmindernde Umstände  
    a) Allgemeines 191
    b) Bergschäden und Bergschadensgefahren 196
      aa) Bergschäden 197
      bb) Bergschadensgefahr 198
    c) Ungünstige Lage 206
    d) Zivilrechtliche Grundstücksbelastungen 216
    e) Denkmalschutz 226
    f) Geringe Grundstücksgröße 236
    g) Fehlende Unterkellerung 246
    h) Sonstige wertmindernde Umstände 256
IV. Erhöhung des Grundstückswerts  
  1. Vorbemerkung 271
  2. Größe der nicht bebauten Fläche (Abs. 2 Nr. 1)  
    a) Allgemeine Voraussetzungen für die Erhöhung wegen besonders großer Grundstücksflächen 276
    b) Einfamilien- und Zweifamilienhaus 286
    c) Übrige Grundstücksarten 291
    d) Übergroße Grundstücksflächen bei Hochhäusern 296
    e) Berechnung der Höhe des Zuschlags 301
  3. Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (Abs. 2 Nr. 2)  
    a) Allgemeines 316
    b) Bemessung des Zuschlags 326
V. Höchstmaß der Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts (Abs. 3)  
  1. Allgemeines 341
  2. Begrenzung der Ermäßigung und Erhöhung 351
  3. Zusammentreffen von wertmindernden und werterhöhenden Umständen 361
  4. Anwendung des Prozentsatzes für den Abschlag und Zuschlag auf den Bodenwert, Gebäudewert oder den gesamten Grundstückswert 371
  5. Reihenfolge der Anwendung der Abschläge und Zuschläge auf den Grundstückswert 381

I. Historie der Vorschrift

 

Rz. 1

§ 82 BewG entspricht im Grundgedanken dem § 3 7 BewDV 1934. Diese Vorschrift sah eine Ermäßigung bzw. Erhöhung des nach dem Jahresrohmietverfahren ermittelten Werts wegen Vorliegens besonderer Umstände tatsächlicher Art vor. Auch nach dem Regierungsentwurf zu § 82 BewG (§ 52d BewG des Entwurfs) sollten sowohl die Gründe, die zu einer Ermäßigung, als auch die Gründe, die zu einer Erhöhung des Grundstückswerts führen, erschöpfend im Gesetz genannt werden. Als solche waren für eine Ermäßigung ursprünglich nur die Merkmale baulicher Zustand und Notwendigkeit baldigen Abbruchs vorgesehen. Der Finanzausschuss des Bundestages folgte dem jedoch nicht, weil nach seiner Auffassung auch andere Umstände tatsächlicher Art als Ermäßigungsgründe in Betracht kommen können. Entsprechend wurde eine offene Formulierung für Ermäßigungsgründe in den durch den Bundestag verabschiedeten Gesetzestext des BewG 1965 aufgenommen. Für die Gründe einer Erhöhung des Wertes (Grundstücksgröße, Nutzung zu Reklamezwecken) wurde eine entsprechende Notwendigkeit nicht gesehen.

II. Allgemeines

 

Rz. 2

Nach dem zur Grundstückswertermittlung anzuwendenden Reinertragsverfahren ergibt sich der Grundstückswert grundsätzlich durch Anwendung des maßgeblichen Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG), ggf. korrigiert um die außergewöhnliche Grundsteuerbelastung (§ 81 BewG). Dies gilt jedoch nur für die Fälle, in denen bei dem einzelnen Grundstück keine besonderen Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die eine Erhöhung bzw. Ermäßigung dieses Werts rechtfertigen. Vor diesem Hintergrund bestimmt § 82 BewG ergänzend, dass der durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelte und ggf. um die außergewöhnlichen Grundstücksbelastungen korrigierte Wert gemäß §§ 7881 BewG noch abschließend zu ermäßigen bzw. zu erhöhen ist, wenn gesetzlich zulässige wertmindernde bzw. werterhöhende Umstände vorliegen.

 

Rz. 3

Wesentlicher und in § 82 Abs. 1 bzw. § 82 Abs. 2 BewG kodifizierter Grundgedanke bei der Beurteilung von im Einzelfall für eine Wertkorrektur zu berücksichtigenden Umstände ist, dass, soweit die wertmindernden bzw. werterhöhenden Umstände bereits in der Jahresrohmiete bzw. der üblichen Miete (§ 79 BewG) oder im Vervielfältiger (§ 80 BewG) zum Ausdruck gekommen sind, eine Ermäßigung bzw. Erhöhung wegen dieser Umstände ausscheidet. Daher können alle Umstände, die bereits im Rahmen der Festlegung des Vervielfältigers pauschal bzw. bei der Festlegung der Miete berücksichtigt worden sind, nicht noch einmal durch einen Abschlag nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls berücksichtigt werden.

 

Rz. 4

Die Gründe, die zu einer Ermäßigung oder Erhöhung des Grundstückswerts führen können, sind in § 82 BewG im Einzelnen ausdrücklich aufgeführt. Zu beachten ist allerdings, dass es sich bei den in § 8 2 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BewG ...

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