Gürsching/Stenger, Bewertun... / g) Fehlende Unterkellerung
 

Rz. 246

Ein Keller ist ein geschlossenes Gebäudebauteil, das sich ganz oder zumindest überwiegend unterhalb der Erdoberfläche befindet. Zweck des Kellers war ursprünglich die Lagerung von Lebensmitteln in kühler Umgebung, da ein Keller eine gleichmäßigere Temperatur aufweist als eine überirdische Räumlichkeit. Im Laufe der Zeit ist diese Bedeutung des Kellers aber zunehmend in den Hintergrund getreten. Mittlerweile werden dem Keller – neben den üblichen Nutzungen wie insbesondere Waschküche, Vorrats- Abstell- und Heizungsraum – auch andere Nutzungen zugewiesen (z.B. zusätzlicher Wohnraum, Partyraum, privater Büroraum). Heutzutage wird zunehmend aus Kostengründen auf eine Unterkellerung verzichtet, wobei es im Allgemeinen zu einem eingeschränkten bzw. uneingeschränkten Ausgleich der herkömmlichen Funktionen eines Kellers im überirdischen Wohnbereich kommt.

 

Rz. 247

Der BFH lehnt eine Berücksichtigungsfähigkeit der fehlenden Unterkellerung im Rahmen eines Abschlags nach § 82 Abs. 1 BewG ab. Nach Ansicht des BFH beeinträchtigt das Fehlen einer Unterkellerung weder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks noch erfordert dieser Umstand zusätzliche Aufwendungen auf das Grundstück. Das Nichtvorhandensein eines Kellers könne somit nicht dem Baumangel bzw. Bauschaden eines Kellers gleichgestellt werden. Ein nicht unterkellertes Haus sei vielmehr ohne weitere Aufwendungen zu benutzen.

 

Rz. 248

M.E. sollte bei Fehlen einer Unterkellerung stärker differenziert und in Abhängigkeit vom Einzelfall beurteilt werden. In erster Linie ist zu untersuchen, ob die fehlende Unterkellerung bei der Bewertung bereits im Rahmen der Ermittlung des Rohertrages berücksichtigt worden ist. Dies gilt sowohl für die Fälle, in denen die tatsächliche Miete, eine Vergleichsmiete bzw. eine pauschale Kostenmiete bei der Ermittlung des Rohertrages zu berücksichtigen ist. Dabei kann m.E. nur eingeschränkt von dem Grundsatz ausgegangen werden, dass vergleichbare Grundstücke mit bzw. ohne Unterkellerung auch unterschiedliche Mieten erzielen werden. Zusammenfassend kommt damit ein Abschlag für eine fehlende Unterkellerung erst nach nicht erfolgter Berücksichtigung auf der Ebene des Rohertrages in Betracht. Im Einzelfall wird dies davon abhängen, ob vergleichbare Räumlichkeiten, die gewöhnlicherweise im Keller liegen, im überirdischen Bereich bestehen. Dabei ist aber auch die Vergleichbarkeit des Ausstattungskomforts zu berücksichtigen. Nur sofern insoweit keine vergleichbaren bzw. nur eingeschränkt vergleichbare Räumlichkeiten im Wohnbereich bestehen, kann überhaupt ein Abschlag nach § 82 Abs. 2 BewG in Betracht kommen. Aber auch dann hängt es vom Einzelfall ab, ob die fehlende Unterkellerung einen derartig gravierenden Nachteil darstellt, der einen Abschlag nach § 82 Abs. 1 BewG rechtfertigen kann.

 

Rz. 248.1

Auch die Höhe eines ggf. zu gewährenden Abschlags hängt vom Einzelfall ab. Eine entsprechende Anwendung der Grundsätze zur Bemessung der Höhe der Abschläge im Falle behebbarer Baumängel kommt nur dann in Betracht, wenn im überirdischen Wohnbereich des Objektes die gewöhnlicherweise im Kellerbereich angesiedelten Räumlichkeiten nicht vorhanden sind. Dies kann sich aber nur auf die gewöhnlichen Nutzungen eines Kellers beziehen, d.h. zusätzlicher Wohn-, Party- oder Büroraum sind dabei keine relevanten Aspekte. Eine Pauschalisierung der anteiligen Abschläge wegen fehlender gewöhnlicher Nutzungen erscheint dabei unvermeidbar.

 

Rz. 249

Hat die fehlende Unterkellerung zu Feuchtigkeitsschäden geführt, die sich nicht in der Höhe der Miete ausgewirkt haben, so kann zusätzlich ein Abschlag nach § 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG in Betracht kommen.

 

Rz. 250–255

Einstweilen frei.

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