Gürsching/Stenger, Bewertun... / c) Ungünstige Lage
 

Rz. 206

Der Begriff der ungünstigen Lage ist gesetzlich nicht definiert. Ungünstig ist die Lage eines Grundstücks stets dann, wenn sich verbunden mit der Nähe zu Störquellen objektiv externe Faktoren nachteilig auf das Grundstück auswirken.

 

Rz. 207

Voraussetzung für die Gewährung eines Abschlages ist aber in jedem Fall, dass eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung aufgrund der ungünstigen Lage des Grundstücks vorliegen muss. Zur Vermeidung einer zu starken Ausweitung des Anwendungsbereichs des § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG ist als Beurteilungsmaßstab erforderlich, dass es sich um eine vergleichbar starke Beeinträchtigung zu der in § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG ausdrücklich aufgeführten ungewöhnlich starken Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder Gerüche handeln muss. Insoweit ist stets in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die jeweiligen örtlichen Verhältnisse nach Art, Ausmaß und Dauer tatsächlich eine derart ungewöhnlich starke Beeinträchtigung des Grundstücks herbeiführen. Die Annahme einer ungewöhnlich starken Beeinträchtigung kann m.E. z.B. auch dann angenommen werden, wenn ein erhebliches Risiko besteht, dass die auf einer nahe gelegenen Mülldeponie ausgetretenen Schad- und Giftstoffe das zu bewertende Grundstück betreffen. Nicht dürfte es dagegen zulässig sein, nur die deutlich gestiegene Sensibilität breiter Bevölkerungskreise für einen Bewertungsabschlag ausreichen zu lassen.

 

Rz. 208

Die ungünstige Lage eines Grundstücks kann nur dann zu einer Ermäßigung des Grundstückswerts führen, wenn sich die Belegenheit des Grundstücks nicht bereits in der Miete ausgewirkt hat oder gemäß § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG durch einen anderweitigen relevanten Abschlag berücksichtigt ist. Dies wird regelmäßig dann nicht in Betracht kommen, wenn sich die ursprüngliche Lage eines Grundstücks erst seit dem Hauptfeststellungszeitpunkt wesentlich verschlechtert hat.

 

Rz. 209

Vor diesem Hintergrund können sich als wertmindernd beispielhaft insbesondere die Lagen auswirken in der Nähe von

  • Anlagen der Schwerindustrie
  • Anlagen der chemischen Industrie
  • Zementwerken
  • Abdeckereien
  • Intensivtierhaltungsbetrieben
  • Truppenübungsplätzen
  • Mülldeponien
  • Atomreaktoren
  • Hochspannungsleitungen
  • Windkraftanlagen
  • Gefängnissen
  • Bordellbetrieben

Dazu gehört auch die Lage des Grundstücks in einem Überschwemmungsgebiet oder im Schatten von nahe stehenden Hochhäusern.

 

Rz. 210

Fraglich könnte sein, ob und unter welchen Voraussetzungen die Lage eines Grundstücks in einem strukturschwachen Gebiet einen Abschlag rechtfertigen kann. Für das Sachwertverfahren hat der BFH im Zusammenhang mit dem ehemaligen Zonenrandgebiet entschieden, dass die Belegenheit eines Zweifamilienhauses im Zonenrandgebiet eine Ermäßigung nicht ausschließe. Die Finanzverwaltung hat einen Bewertungsabschlag im Rahmen des Ertragswertverfahrens für den Fall der Nähe zur ehemaligen Zonengrenze zugelassen. Diese Tatsache könnte dafür sprechen, dass bei Grundstücken jedenfalls auch wegen der Lage in strukturschwachen Gebieten ein Abschlag in Betracht kommt. In diesem Zusammenhang ist hinsichtlich des ehemaligen Zonenrandgebiets zu berücksichtigen, dass die durch die Wiedervereinigung eingetretenen Wertänderungen wegen der Maßgeblichkeit der Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt gemäß § 27 BewG für die Bewertung unverändert bleiben.

 

Rz. 211–215

Einstweilen frei.

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