Gürsching/Stenger, Bewertun... / 5. Reihenfolge der Anwendung der Abschläge und Zuschläge auf den Grundstückswert
 

Rz. 381

Die Reihenfolge der Anwendung der Ab- und Zuschläge auf den Grundstückswert ist von besonderer Bedeutung. Im Hinblick auf das Höchstmaß von 30 % sind zunächst die begrenzten Abschläge und Zuschläge zu ermitteln und anschließend erst die weiteren nicht begrenzten Abschläge nach dem Gebäudewert zu berechnen. Im Falle eines unbegrenzten Abschlags auf Boden- sowie Gebäudewert sind die Anteile beider am Grundstückswert zunächst zu berechnen und anschließend beide Anteile entsprechend zu kürzen.

 

Rz. 382

 

Beispiel 1 (Ausgangsfall)

Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Das Grundstück befindet sich in einer Gemeinde mit über 500 000 Einwohnern. Die Jahresrohmiete beträgt 10 000 EUR. Für eine vorhandene übergroße Fläche muss der Gesamtwert annahmegemäß nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG um 6 000 EUR erhöht werden.

Der Gesamtwert berechnet sich wie folgt:

 
  EUR
10 000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8 BewRGr) 102 000,00

Zuschlag wegen übergroßer Fläche

(rd. 5,9 % des sich nach §§ 78 bis 81 BewG ergebenden Gesamtwerts)
  6 000,00
Gesamtwert 108 000,00
 

Rz. 383

 

Beispiel 2

Sachverhalt wie Beispiel 1. Zusätzlich ist an dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt.

1. Schritt: Berechnung Gesamtwert

 
  EUR
Gesamtwert (Berechnung s. oben Ausgangsfall) 108 000,00

2. Schritt: Berechnung Bodenwertanteil

 
10 000 EUR × 3,33 (vgl. Anlage 8 BewRGr) 33 300,00

Zuschlag wegen übergroßer Fläche

(rd. 5,9 % des sich nach §§ 78 bis 81 BewG ergebenden Gesamtwerts. Der Zuschlag betrifft ausschließlich den Bodenwert. Daher erfolgt dessen Zuordnung zum Bodenwertanteil.)
 6 000,00
Bodenwertanteil 39 300,00

3. Schritt: Berechnung Gebäudewertanteil

 
Gesamtwert 108 000,00
./. Bodenwertanteil  39 300,00
Gebäudewertanteil 68 700,00
 

Rz. 384

 

Beispiel 3

Sachverhalt wie Beispiel 1. Zusätzliche ist am Grundstück ein Erbbaurecht bestellt und der Gesamtwert ermäßigt sich um 10 % wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks in der Einflugsschneise eines in unmittelbarer Nähe gelegenen Flugplatzes.

1. Schritt: Berechnung Gesamtwert

 
  EUR
10 000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8 BewRGr)   102 000,00

Abschlag wegen Beeinträchtigung

(10 % des Gesamtwerts)
10 200,00  
 
  EUR

Zuschlag wegen übergroßer Fläche

(rd. 5,9 % des sich nach §§ 7881 BewG ergebenden Gesamtwerts)
 6 000,00  4 200,00
Gesamtwert   97 800,00

2. Schritt: Berechnung Bodenwertanteil

 
10 000 EUR × 3,33 (vgl. Anlage 8 BewRGr)   33 300,00

Abschlag wegen Beeinträchtigung

(Der Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert; er ist also bei der Ermittlung des Bodenwertanteils i.H.v. 10 % auf diesen Anteil zu beziehen.)
3 330,00  

Zuschlag wegen übergroßer Fläche

(Der Zuschlag betrifft ausschließlich den Bodenwert. Daher erfolgt dessen Zuordnung zum Bodenwertanteil.)
 6 000,00  2 670,00
Bodenwertanteil   35 970,00

3. Schritt: Berechnung Gebäudewertanteil

 
Gesamtwert 97 800,00
./. Bodenwertanteil 35 970,00
Gebäudewertanteil 61 830.00
 

Rz. 385

 

Beispiel 4

Sachverhalt wie Beispiel 3. Zusätzliche ist:

  • am Grundstück ein Erbbaurecht bestellt und
  • der Gesamtwert
  • ermäßigt sich um 10 % wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks ist der Einflugsschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes,
  • erhöht sich wegen der Nutzung des Grundstücks für Reklamezwecke um 40 %.

1. Schritt: Berechnung Gesamtwert:

 
    EUR
10 000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8 BewRGr)     102 000,00

Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm

(10 % des Gesamtwerts)
10,0 % 10 200,00  

Zuschlag wegen übergroßer Fläche

rd. 5,9 % des sich nach §§ 78 bis 81 BewG ergebenden Gesamtwerts)
5,9 % 6 000,00  

Zuschlag wegen Reklamenutzung

(Zuschlag betrifft nur den Gebäudewert)
40,0 % 40 800,00  
  35,9 % 36 600,00  
Begrenzung (§ 82 Abs. 3 Satz 1 BewG) 30,0 % 30 600,00  
Gesamtwert     132 600,00

2. Schritt: Berechnung Bodenwertanteil

Der Gesamtwert ist aufgrund des Erbbaurechts wie folgt aufzuteilen:

 
10 000 EUR × 3,33 (vgl. Anlage 8 BewRGr)   33 300,00

Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm

(Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert; er ist also bei der Ermittlung des Bodenwertanteils i.H.v. 10 % auf diesen Anteil zu beziehen; aufgrund der Begrenzung auf 30 % vermindert sich der Abschlag auf 30/35,9 % von 10 %.)
2 783,00  

Zuschlag wegen übergroßer Fläche

(Zuschlag betrifft nur den Bodenwert. Daher erfolgt die Zuordnung zum Bodenwertanteil; aufgrund der Begrenzung auf 30 % vermindert sich der Abschlag auf 30/35,9 % von 5,9 %.)
5 014,00 2 231,00
Bodenwertanteil   35 531,00

3. Schritt: Berechnung Gebäudewertanteil

 
Gesamtwert 132 600,00
./. Bodenwertanteil  35 531,00
Gebäudewertanteil 97 069,00
 

Rz. 386

 

Beispiel 5

Sachverhalt wie Beispiel 3. Aber das Grundstück ist nicht mit einem Erbbaurecht belastet: Des Weiteren ist ein Abschlag wegen baldigen Abbruchs zu machen.

1. Schritt: Berechnung Abschlag wegen Abbruchs

 
  EUR
Grundstückswert (s. oben Beispiel 3) 97 800,00

Gebäudewertanteil

(10,2 [Vervielfältiger] ...

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