Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 78 Grundstückswert

Schrifttum: Allgemein zur Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren:

Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl. 2004; Simon/Reinhold/Simon, Wertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. 2005.

Aufsätze:

Glier, Überlegungen zu einer neuen Einheitsbewertung, Inf. 1979, 436; Höll, Einheitsbewertung – Quo vadis, DStR 1984, 257; Mark, Die Neubewertung des Grundbesitzes in: Raupach (Hrsg.), Werte und Wertermittlung im Steuerrecht, S. 293 ff.; Meyer, Neuregelung der Einheitsbewertung und eine Chance zur Steuervereinfachung, DStZ/A 1979, 195; Mohr, Gedanken zu einer neuen Einheitsbewertung des Grundbesitzes, BB 1986, 2380; Schelle, Einheitsbewertung verfassungswidrig? (Karl-Bräuer-Institut des Bundes der Steuerzahler e.V.), 1986; Strunk, Zur Neubelebung der Diskussion um die Einheitsbewertung des Grundbesitzes, StuW 1980, 51 ff.; Troll, Zur Aussetzung der Vollziehung von Einheitswertbescheiden, DStR 1981, 123 ff; Uelner, Die Problematik der Einheitsbewertung in: Raupach (Hrsg.), Werte und Wertermittlung im Steuerrecht, S. 274 ff.

Schrifttum zu § 78:

Balke, Ertragswert des Grundbesitzes – eine Wertfiktion oder gemeiner Wert, FR 1983, 429.

I. Allgemeine Erläuterungen

1. Überblick zu § 78 BewG

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 78 BewG erläutert den Begriff Grundstückswert und legt die Ermittlung des Grundstückswerts im Ertragswertverfahren in seinen Grundzügen fest. Mit dem Ertragswertverfahren des BewÄndG 19651 wollte der Gesetzgeber den Erfahrungssatz des allgemeinen Grundstücksverkehrs für das Steuerrecht nutzbar machen, dass sich bei bebauten Grundstücken mit regelmäßigem Ertrag der Grundstückswert nach dem Reinertrag richtet.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Nach § 78 Satz 1 BewG umfasst der Grundstückswert den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert), den Wert der auf dem zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Grund und Boden errichteten Gebäude (Gebäudewert) und den Wert der Außenanlagen. Daraus folgt, dass diese Wertbestandteile eines Grundstücks mit dem für das Grundstück festgestellten Einheitswert dem Grunde nach erfasst sind und grundsätzlich nicht Teil eines anderen Bewertungsgegenstandes sein können.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Methode der Bewertung im Ertragswertverfahren wird in § 78 Satz 2 BewG festgelegt. Danach wird der aus Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen bestehende Grundstückswert durch die Anwendung der Formel "Jahresrohmiete x Vervielfältiger" gewonnen. Eine Wertermittlung der einzelnen Wertbestandteile erfolgt dagegen nicht. Aus der vorstehend genannten Formel ergibt sich nicht unmittelbar, dass der Grundstückswert im Ertragswertverfahren auf der Grundlage des Reinertrags ermittelt wird. Der Charakter des Ertragswertverfahrens als typisierendes Reinertragswertverfahren folgt jedoch aus § 79 ff. BewG, und zwar insbesondere aus der Höhe der auf die Jahresrohmiete nach § 80 BewG anzuwendenden Vervielfältiger. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Grundstückswerts ist der jährliche Rohertrag – die sog. Jahresrohmiete iS des § 79 BewG. Sie entspricht dem Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 BewG), oder der üblichen Miete (§ 79 Abs. 2 BewG). Die Jahresrohmiete oder die übliche Miete ist mit den Reinertragsvervielfältigern des § 80 BewG zu multiplizieren. Die Vervielfältiger ergeben sich aus den Anlagen 3–8 zum Bewertungsgesetz. Pauschal berücksichtigt sind in den Vervielfältigern ua. die Bewirtschaftungskosten für das Grundstück sowie die Bodenwertanteile mit durchschnittlichen Werten, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen. Der in dieser Weise ermittelte Grundstückswert stellt im Regelfall den Einheitswert dar. Weicht jedoch die tatsächliche Grundsteuerbelastung in einer Gemeinde infolge besonders hoher oder niedriger Hebesätze erheblich von der in den Vervielfältigern pauschal berücksichtigten durchschnittlichen Grundsteuerbelastung ab (vgl. § 81 BewG), erhöht oder ermäßigt sich der aus der Formel "Jahresrohmiete × Vervielfältiger" gewonnene Grundstückswert generell für die in der betreffenden Gemeinde liegenden Grundstücke. Darüber hinaus kommt eine Ermäßigung oder Erhöhung des sich nach den §§ 78–81 BewG ergebenden Grundstückswerts in Betracht, wenn im Einzelfall besondere Umstände vorliegen (§ 82 BewG), die den Grundstückswert beeinflussen und weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe der Vervielfältiger berücksichtigt sind (s. Erläuterungen zu § 82 BewG).

Auf den 1.1.1964 wurden rd. 94 % der bebauten wirtschaftlichen Einheiten im Ertragswertverfahren bewertet.^[4]

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung des Einheitswerts im Ertragswertverfahren ergibt sich – vereinfacht dargestellt – aus folgendem Schema:

Jahresrohmiete, § 79 BewG	...DM
×
Vervielfältiger, § 80 BewG	...DM
=		...DM
Regelmäßiger Grundstückswert		...DM
Ermäßigung/Erhöhung wegen abweichender Grundsteuerbelastung, § 81 BewG		...DM
Regelmäßiger Grundstü...