Gürsching/Stenger, Bewertun... / III. Die einzelnen Grundstücksarten

1. Mietwohngrundstücke (Abs. 2)

 

Rz. 22

Als "Mietwohngrundstücke" bezeichnet das Gesetz solche Grundstücke, die zu mehr als 80 % – gemessen an der Jahresrohmiete im Feststellungszeitpunkt – Wohnzwecken dienen (zum Begriff "Wohnzwecke" s. oben Anm. 15). Ausgenommen sind jedoch die Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, die trotz ihres Wohnzwecks je eine besondere Grundstücksart bilden. Zur Entscheidung der Frage, ob die 80-%-Grenze überschritten ist, muss die gesamte Jahresrohmiete i.S.d. § 79 BewG in die Miete für Wohnzwecken dienende Grundstücksteile und in die Miete für gewerblichen und öffentlichen Zwecken dienende Grundstücksteile aufgeteilt werden.

 

Rz. 23

Die reinen Mietwohnteile eines sonst steuerfreien Gebäudes (z.B. die stpfl. Dienstwohnungen in einem im übrigen steuerfreien Dienstgebäude) sollen nach Abschn. 15 Abs. 2 Satz 15 BewRGr. ohne Rücksicht auf ihre Anzahl auch hinsichtlich der Bestimmung der Grundstücksart wie ein Mietwohngrundstück zu behandeln sein. Diese Handhabung entspricht zwar der Verkehrsauffassung zu behandeln sein. Diese Handhabung entspricht zwar der Verkehrsauffassung und erscheint im Ergebnis vernünftig. Denn der Ansatz der für Einfamilienhäuser geltende Vervielfältiger und die für Einfamilienhäuser geltende Jahresrohmiete würde dem wirtschaftlichem Sachverhalt nicht gerecht. Ist jedoch der steuerbefreite Teil des Grundstücks bei der Entscheidung über die Grundstücksart außer acht zu lassen und hat sich die Grundstücksart allein nach der Nutzung der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit zu richten, ist m.E. die Grundstücksart Einfamilienhaus festzustellen, wenn der zu bewertende Teil des Grundstücks nur eine Wohnung umfasst. Eine vergleichbare Regelung enthält übrigens § 93 Abs. 1 Satz 2 BewG für die Bestimmung der Grundstücksart beim Wohnungs- und Teileigentum. An den in den Vorauflagen vertretenen gegenteiligen Auffassungen wird nicht festgehalten. Eine andere Frage ist, ob der Einheitswert für eine Hausmeisterwohnung in einem sonst steuerbefreiten Dienstgebäude nach den Vorschriften zu bewerten ist, die für Mietwohngrundstücke maßgebend sind. Insoweit käme eine analoge Anwendung des § 93 Abs. 2 Satz 1 BewG in Betracht.

2. Geschäftsgrundstücke (Abs. 3)

 

Rz. 24

Als "Geschäftsgrundstücke" (zweite Grundstücksart) bezeichnet das Gesetz solche bebauten Grundstücke, die zu mehr als 80 % eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Zur Entscheidung der Frage, ob die 80-%-Grenze überschritten ist, muss auch hier die gesamte Rohmiete in die Miete für gewerblichen und öffentlichen Zwecken dienende Grundstücksteile und in die anderen Zwecken dienende Grundstücksteile aufgeteilt werden. Zum Begriff gewerbliche und öffentliche Zwecke siehe oben Anm. 16 f.

 

Beispiel:

Ein bebautes Grundstück, das einem Einzelkaufmann gehört, enthält die Wohnung und die eigengenutzten Geschäftsräume des Eigentümers; der übrige Teil des Gebäudes ist an einen Arzt und einen Rechtsanwalt, die darin ihre Praxis ausüben, vermietet. Von der Gesamtjahresrohmiete entfallen 1 200 EUR auf die Wohnung des Hauseigentümers, 2 800 EUR auf seine Geschäftsräume und je 3 000 EUR auf die Praxisräume des Arztes und des Rechtsanwalts. Es liegt ein Geschäftsgrundstück vor, weil das Grundstück zu 82,8 % eigenen und fremden gewerblichen (freiberuflichen) Zwecken dient.

 

Rz. 25

Der Begriff "Geschäftsgrundstück" darf nicht mit dem Begriff "Betriebsgrundstück" verwechselt werden. Es handelt sich hierbei um zwei unterschiedliche Begriffe. Die Frage, ob ein Grundstück ein "Geschäftsgrundstück" ist, ist nur für die Bewertung von Bedeutung; denn für die einzelnen Grundstücksarten gelten unterschiedliche Vervielfältiger und Jahresrohmieten und bei der Bewertung im Sachwertverfahren unterschiedliche Wertzahlen. Für die Feststellung der Grundstücksart ist es ohne Bedeutung, ob der Grundbesitz zum Grundvermögen oder zum Betriebsvermögen gehört. Die Bezeichnung "Betriebsgrundstück" drückt lediglich die Zugehörigkeit zur Vermögensart des Betriebsvermögens aus (vgl. § 70 BewG Anm. 5) und ist auf die Ermittlung des Einheitswerts ohne Einfluss. Ein Geschäftsgrundstück einer Einzelperson ist Betriebsgrundstück, wenn es zu mehr als der Hälfte seines Wertes eigenen gewerblichen Zwecken dient (§ 99 Abs. 2 BewG); dient es nicht zu mehr als der Hälfte seines Wertes eigenen gewerblichen Zwecken und zu fremden gewerblichen Zwecken, so gehört es zum Grundvermögen.

3. Gemischtgenutzte Grundstücke (Abs. 4)

 

Rz. 26

Als "gemischtgenutzte Grundstücke" (dritte Grundstücksart) bezeichnet das Gesetz solche bebauten Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen (auch freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht als Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück, Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus anzusehen sind. Die Einordnung eines Grundstücks in die Grundstücksgruppen Mietwohn-, Geschäftsgrundstück, Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus hat danach Vorrang vor der Einreihung in die Grundstücksgruppe gemischtgenutzte Grundstücke. Als gemischtgenutzte Grundstücke kommen mithin Grundstücke in Betracht, die zu nic...

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