Gürsching/Stenger, Bewertun... / I. Grundaussagen der Vorschrift

I. Rechtsentwicklung

 

Rz. 1

Bei der Bewertung bebauter Grundstücke wurde von Anfang an von unterschiedlichen Grundstücksarten – auch Grundstücksgruppen bzw. Grundstückshauptgruppen genannt – ausgegangen. Die Durchführungsbestimmungen zum RBewG für die erste Feststellung der Einheitswerte zum VStG für die Veranlagung 1925 und 1926 und die Verordnung über de Bewertung zwangsbewirtschafteter Grundstücke für die erste Feststellung der Einheitswerte nach dem RBewG v. 25.3.1926 – VO – unterschieden für die Feststellung des Einheitswerts Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie Grundstücke, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Als Einfamilienhäuser galten ausschließlich oder weitaus überwiegend vom Eigentümer und von seinen Angehörigen bewohnte Grundstücke (§ 24 Abs. 3 RBewDB 1925 = § 6 Abs. 3 VO). Wie Einfamilienhäuser waren auch Grundstücke zu bewerten, die vom Eigentümer nicht zu Wohnwecken, aber zu sonstigen nichtgewerblichen Zwecken benutzt wurden, sowie Grundstücke, deren weitaus überwiegender Teil vom Eigentümer teils zu Wohnzwecken, teils zu sonstigen nichtgewerblichen Zwecken benutzt wurden (§ 25 RBewDB, § 7 VO. Als Mietwohngrundstücke galten alle Wohngrundstücke mit Ausnahme der Einfamilienhäuser. Als Geschäftsgrundstücke galten solche Grundstücke, die fremden gewerblichen Zwecken dienten oder zu eigenen gewerblichen Zwecken unmittelbar genutzt wurden (§ 27 RBewDB und § 9 VO). Da hier die Entscheidung der Frage, ob ein Grundstück zu Grundstücksgruppe Einfamilienhäuser oder Mietwohngrundstücke zu rechnen war, ausschließlich auf subjektive Voraussetzungen beruhte, erwies sich diese Abgrenzungsregelung sehr bald als nicht zweckmäßig. Es wurde deshalb zum Hauptfeststellung 1928 anstelle der Grundstücksgruppe Einfamilienhäuser diejenige der "Villen" eingeführt. Die Eingruppierung in diese Grundstücksgruppe wurde von objektiven Voraussetzungen und zwar grundsätzlich davon abhängig gemacht, ob das Grundstück seiner Bauart und Einrichtung nach Villencharakter aufwies (§ 24 Abs. 2 Satz 1 RBewDB 1928). War diese Voraussetzung gegeben, so spielte es keine Rolle, ob das Grundstücke vom Eigentümer selbst bewohnt oder vermietet war. Es kam auch weder darauf an, ob in dem Grundstück nur eine Familie oder mehrere Familien wohnten oder ob das Grundstück ganz oder nur zum Teil oder überhaupt nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde. Auch in Reihenbauweise errichtete Grundstücke fielen nach der ausdrücklichen Regelung des § 24 Abs. 2 Satz 1 RBewDB unter den Begriff "Villen". Der Begriff "Villen" war also nicht ohne weiteres mit sog. "Herrschaftshäusern" gleichzustellen. Nicht als Villen, sondern als Mietwohngrundstücke galten aber Grundstücke bis zu 90 qm nutzbarer Wohnfläche und bis zu 10 000 Mark (bei Großstadtbauweise 15 000 Mark) Wehrbeitragswert. Die Grundstücksgruppe der Villen wurde bei der Hauptfeststellung 1931 beibehalten (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 RBewDB 1931). Der Begriff der Geschäftsgrundstücke in § 19 Abs. 2 Nr. 2 RBewDB 1931) wurde präzisiert. Als Geschäftsgrundstücke galten solche Grundstücke, die zu mehr als 80 % unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienten. Für die Hauptfeststellung 1931 wurde die Grundstücksgruppe "gemischte Grundstücke" neu geschaffen. Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 RBewDB 1931 galten als gemischte Grundstücke solche, die teils Wohnzwecken, teils unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder öffentlichen Zwecken dienten. Diente jedoch ein Grundstück zu mehr als 80 % gewerblichen oder öffentlichen Zwecken und zu weniger als 20 % Wohnzwecken, so war es als Geschäftsgrundstück zu behandeln. Diente ein Grundstück zu mehr als 80 % Wohnzwecken und zu weniger als 20 % gewerblichen oder öffentlichen Zwecken, so war es ein Mietwohngrundstück. In § 19 Abs. 2 Nr. 4 RBewDB 1931 wurde der Begriff der Mietwohngrundstücke entsprechend angeglichen.

 

Rz. 2

Für die Hauptfeststellung 1935 wurden die bebauten Grundstücke durch § 32 BewDV in fünf Grundstückshauptgruppen eingeteilt: Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Mietwohngrundstücke, Einfamilienhäuser und übrige bebaute Grundstücke. Der entscheidende Gesichtspunkt für die Einteilung eines Grundstücks in die eine oder andere Grundstückshauptgruppe war die tatsächliche Nutzung, d.h. maßgebend war der unmittelbare Hauptzweck am Stichtag.

 

Rz. 3

§ 75 BewG 1965 entspricht weitgehend der früheren Bestimmung des § 32 BewDV über die Einteilung der Grundstücksarten bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte 1935. Neu eingeführt wurde durch § 75 BewG 1965 die Grundstücksart "Zweifamilienhaus". Der Gesetzgeber verfolgte damit den Zweck, den Begriff Einfamilienhaus klarer als bisher gegenüber den übrigen Wohngrundstücken abzugrenzen. Zu den Zweifamilienhäusern gehören außer den Gebäuden mit zwei gleichwertigen Wohnungen auch diejenigen mit einer Hauptwohnung und einer Wohnung von Untergeordneter Bedeutung. Dadurch wurde die Abgrenzung zum Einfamilienhaus allerdings unscharf und unsicher. Für die Bestimmung ...

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