Gürsching/Stenger, Bewertun... / c) Wohnungen des Hauspersonals (Abs. 5 Satz 2)
 

Rz. 46

"Wohnungen des Hauspersonals (Pförtner, Heizer, Gärtner, Kraftwagenführer, Wächter usw.) sind nicht mitzurechnen" (§ 75 Abs. 5 Satz 2 BewG). Diese – heute nicht mehr zeitgemäße – Ausnahmevorschrift bietet Auslegungsschwierigkeiten. Unter Personalwohnungen können solche Wohnungen verstanden werden, die, ohne nach ihrer baulichen Gestaltung, Lage und Ausstattung für das Hauspersonal bestimmt zu sein, lediglich vom Hauspersonal tatsächlich genutzt werden. Der Begriff lässt sich aber auch dahin verstehen, dass es sich um Wohnungen handeln muss, die nach ihrer baulichen Gestaltung, Lage und Ausstattung für das Hauspersonal bestimmt und vom Hauspersonal auch tatsächlich genutzt werden. Schließlich können mit diesem Begriff auch Wohnungen gemeint sein, die zwar vom Hauspersonal genutzt werden, ohne aber nach Bauart, Lage und Ausstattung "typische Personalwohnungen" zu sein.

 

Rz. 47

Nach § 32 Abs. 1 Nr. 4 BewDV a.F. war entscheidend, ob die Wohnungen für das Hauspersonal bestimmt waren. Der BFH hat zu dieser Vorschrift in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass Wohnungen in diesem Sinn nur dann anzunehmen sind, wenn sie nach Bauart, Lage und Ausstattung deutlich hinter der Hauptwohnung zurückbleiben. Außerdem muss die Größe und Anlage der Grundstücksfläche sowie der Umfang und die Gestaltung des darauf befindlichen Gebäudes nach der Verkehrsauffassung erwarten lassen, dass ein derartiges Gebäude ohne im Haus wohnendes Personal nicht würde bewirtschaftet werden können und auch nicht bewirtschaftet zu werden pflegt. Die tatsächliche Nutzung der Wohnung durch Hauspersonal wurde dagegen nach der seitherigen Rechtsprechung nicht für erforderlich gehalten. Es genügte, dass bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen die Wohnung ursprünglich für das Hauspersonal bestimmt war. Nach dem Erlass des RdF vom 19.12.1934 war "eine Wohnung neben dem Heizraum oder mit einem Zugang zu der Heizungsanlage, eine Wohnung neben oder über der Garage oder neben dem Treibhaus regelmäßig für Hauspersonal bestimmt". Diese Umschreibung macht in besonderem Maße deutlich, dass der Begriff "Wohnungen des Hauspersonals" nicht mehr in die heutige Zeit passt und heute auch tatsächlich wohl nur für eine geringe Anzahl von Fällen von Bedeutung sein dürfte. Gleichwohl hat der Gesetzgeber die Ausnahmeregelung für Personalwohnungen beibehalten und in § 75 Abs. 5 Satz 2 BewG 1965 bestimmt, dass die "Wohnungen des Hauspersonals" nicht mitzurechnen sind. Die Frage, wann eine Wohnung eine Wohnung des Hauspersonals ist, hat der BFH mit Urteil v. 15.11.1985 entschieden. Danach müssen solche Wohnungen sowohl für Hauspersonal bestimmt als auch für Hauspersonal genutzt sein. Das Erfordernis der tatsächlichen Nutzung durch das Hauspersonal folgt mit hinreichender Deutlichkeit aus dem Wortlaut des Gesetzes und dessen Entstehungsgeschichte. Zu Recht ließ sich jedoch der BFH bei seiner Entscheidung darüber hinaus auch von der Erwägung leiten, dass man ohne das im Gesetz nicht mehr ausdrücklich enthaltene Tatbestandsmerkmal des "bestimmt sein für Hauspersonal" zu wenig befriedigenden Auslegungsergebnissen käme. Es wären nämlich ganz generell Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen nicht als Zweifamilienhäuser zu bewerten, wenn eine der beiden Wohnungen von Hauspersonal tatsächlich benutzt wird. Da dies im Falle eines Verzichts auf das Tatbestandsmerkmal "für Hauspersonal bestimmt" selbst dann gelten würde, wenn beide Wohnungen in Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar wären, würde dem willkürlichen Wechsel der Grundstücksart Tür und Tor geöffnet. Dies widerspräche nicht nur der Tendenz der neueren Rechtsprechung des BFH insbesondere im Urteil v. 5.10.1984 (vgl. oben Anm. 27), willkürliche Umbewertungen von Grundstücken möglichst auszuschließen. Es wäre auch kaum vereinbar mit dem nach der neueren Rechtsprechung in erster Linie an die objektive innere bauliche Gestaltung anknüpfenden Wohnungsbegriff, die Grundstücksart jeweils davon abhängig zu machen, ob eine Wohnung an Hauspersonal überlassen wird – Bewertung als Einfamilienhaus! – oder ob eine Wohnung an Dritte, die etwa auch die Pflege des Steuerpflichtigen übernehmen, überlassen wird – Bewertung als Zweifamilienhaus. Es erscheint deshalb zutreffend, wenn der BFH im Urteil v. 15.11.1985 bei der Frage, ob eine Wohnung des Hauspersonals vorliegt, auch für das neue Recht darauf abstellt, ob die Wohnung nach ihrer baulichen Gestaltung, Lage und Ausstattung für das Hauspersonal bestimmt ist, d.h. sozusagen lediglich ein Annex zur Hauptwohnung darstellt. Diese Voraussetzung hat der BFH für den seiner Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt zutreffend verneint. Wenn der BFH dabei die 75 qm umfassenden zweite Wohnung im Verhältnis zur Hauptwohnung mit 200 qm Wohnfläche als nicht von untergeordneter Bedeutung angesehen hat, ist das dahin zu verstehen, dass die zweite Wohnung in jedem Fall nach Bauart, Lage und Ausstattung nicht als für das Hauspersonal bestimmtes bloßes Annex der Hauptwohnung beurteilt werden kon...

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