Gürsching/Stenger, Bewertun... / bb) Wesentliche Beeinträchtigung
 

Rz. 51

Wenn eine Mitbenutzung nach den vorgenannten Kriterien vorliegt, wird das Gebäude gleichwohl als Einfamilienhaus eingeordnet, wenn durch die Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Dieses Kriterium galt schon nach § 32 Abs. 1 Ziff. 4 BewDV a.F. In der Wortfassung der beiden Vorschriften besteht allerdings insofern ein Unterschied, als § 32 BewDV a.F. vorgesehen hatte, dass die Frage, ob durch die angeführte Mitbenutzung die Eigenart des Grundstücks als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird, "nach der Verkehrsanschauung" zu beurteilen sei. Der BFH hat dem Wegfall der Worte "nach der Verkehrsauffassung" in § 75 Abs. 5 BewG zunächst keine Bedeutung beigemessen. Er hat ausdrücklich entschieden, dass bei der Frage, ob die Eigenart eines Einfamilien- oder Zweifamilienhauses durch eine Mitbenutzung zu gewerblichen und öffentlichen Zwecken wesentlich beeinträchtigt wird, auch nach dem BewG 1965 in erster Linie auf die Verkehrsauffassung abzustellen sei. Diese Rechtsprechung hat der BFH aufgegeben. Der BFH hat hier ausgeführt, der Begriff des Einfamilienhauses im bewertungsrechtlichen Sinne – entsprechendes gelte für den des Zweifamilienhauses – sei nicht ein von der Verkehrsauffassung, sondern ein durch die Umschreibung in § 75 Abs. 5 BewG gekennzeichneter Rechtsbegriff, von dem ausgehend die Frage der wesentlichen Beeinträchtigung durch die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken zu beantworten sei. Es könne nicht darauf abgestellt werden, wie die allgemeinen Vorstellungen vom Erscheinungsbild eines Einfamilienhauses seien. Entscheidend sei vielmehr, wie das äußere Erscheinungsbild des zu bewertenden Objekts sich vom Erscheinungsbild bewertungsrechtlicher Einfamilienhäuser, die nicht zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken mitbenutzt werden unterscheidet.

Diesem Ansatz ist grundsätzlich zu folgen, da die Verkehrsauffassung im Rahmen des § 75 Abs. 5 BewG keine Rolle spielt sondern lediglich die tatsächliche Nutzung. Im Ergebnis dürfte aber die Verkehrsauffassung vom äußeren Erscheinungsbild eines Einfamilienhauses sich mit dem äußeren Erscheinungsbild eines bewertungsrechtlichen Einfamilienhauses, das keiner "Mitbenutzung" unterliegt, nicht unterscheiden. Daher ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Einfamilienhaus durch gewerbliche (freiberufliche) Mitbenutzung in seiner Eigenart nicht wesentlich beeinträchtigt wird, nur aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu beantworten.

Nach ständiger Rechtsprechung beeinträchtigt weder das Vorhandensein von Parkflächen, noch ein Arztschild oder ein Fahrradständer wesentlich die Eigenart eines Einfamilienhauses.

Der BFH hat in weiteren Verfahren entschieden, dass die freiberufliche Mitbenutzung eines Einfamilienhauses als Zahnarztpraxis und als Anwalt skanzlei die Eigenart des Einfamilienhauses nicht wesentlich beeinträchtigt. In beiden Urteilen wird unter Hinweis auf das BFH-Urteil v. 9.11.1988 ausgeführt, die Eigenart als Einfamilienhaus werde nur dann wesentlich beeinträchtigt, wenn die freiberufliche Mitbenutzung "das Grundstück deutlich prägt, also in den Vordergrund tritt"; ebenso BFH v. 24.10.1990 bei Mitbenutzung vermieteter Räume durch ein Ingenieurbüro, das Sonnenkollektoren angebracht hat und durch ein Schild “Dieses Haus heizt die Sonne“ für Sonnenkollektoren wirbt. Dem entsprechend hat das FG Sachsen einem Grundstück, auf dem in einer Wohnung ein Frisörsalon betrieben wurde, der über große Schaufenster, einen separaten Eingang sowie über eine auffällige Reklametafel vor dem Gebäude verfügte, als gemischt genutztes Gebäude eingestuft. Die Eigenart des Gebäudes als Einfamilienhaus war durch diese Nutzung so wesentlich beeinträchtigt, so dass der Umfang des Geschäfts sowie die Art seiner inneren Gestaltung zweitrangig sind.

 

Rz. 52

Ein Einfamilienhaus ist auch ein erkennbar in zwei Bauteile gegliedertes, senkrecht abgegrenztes Wohngebäude (200 qm Wohnfläche), das in dem zurückgesetzten Bauteil als Arztpraxis (101 qm) genutzt wird. Aus den bis zum Boden reichenden Fenstern des Praxisteils und den getrennten Eingängen für Praxis und Wohnung ergibt sich nichts Gegenteiliges. Eine der Grundstücksart Einfamilienhaus entgegenstehende Nutzung muss nach außen in einer Weise hervortreten, dass sie die Eigenart des Grundstücks deutlich prägt.

 

Rz. 53

Nach einer Nutzungsändern leerstehende Räume können erst dann der freiberuflichen Nutzung zugerechnet werden, wenn sie ihr tatsächlich zugeführt sind. Ein Arbeitszimmer im Wohnbereich, das völlig von Wohnräumen umgeben ist, gehört nicht zur gewerblich genutzten Fläche.

 

Rz. 54

Auch die Eigenart eines Zweifamilienhauses wird durch eine gewerbliche Mitbenutzung (Bürovermietung) nicht wesentlich beeinträchtigt, wenn die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht erkennen lässt, dass es andere als Wohnzwecken dienende Räume enthält.

 

Rz. 55

Der BFH betrachtet die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Mitbenutzung eines Wohngrundstü...

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