Gürsching/Stenger, Bewertun... / bb) Der Wohnungsbegriff nach der aktuellen Rechtsprechung
 

Rz. 35

Unter einer Wohnung ist die Zusammenfassung von mehreren Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Mit diesem Inhalt hat sich der Wohnungsbegriff im Bewertungsrecht, das keine Legaldefinition enthält, in langjähriger Rechtsprechung entwickelt. Nach dieser Rechtsprechung des BFH sind die Anforderungen an den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff verschärft. Da die Anforderungen an eine Wohnung hiernach höher gesteckt sind, ist es denkbar, dass Gebäude, die vor der Einführung des neuen Wohnungsbegriffs als Zweifamilienhäuser gewertet wurden, nun als Einfamilienhaus einzuordnen sind. Wie oben dargestellt gilt diese Rechtsprechung grundsätzlich nur für Gebäude, die nach dem 31.12.1985 errichtet oder umgebaut wurden. Bei Gebäuden, bei denen vor dem 1.1.1993 Wertfestsetzungen stattgefunden haben, kann wegen der Nichtanwendbarkeit des gleichlautenden Ländererlasses vom 15.5.1985 der Stichtag für die Gebäudeerrichtung bzw. Umbaumaßnahme auf den 1.1.1973 vorverlegt sein (siehe oben).

Der Wohnungsbegriff setzt danach voraus, dass die Zusammenfassung von Räumen eine von anderer Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bildet. Grundsätzlich müssen die Räume Wohnzwecken dienen oder zu dienen bestimmt sein. Es muss ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen fremden Wohnbereich führt. Darüber hinaus müssen die Räume eine bestimmte Mindestfläche aufweisen. Außerdem ist grundsätzlich erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume, wie Küche, zumindest ein Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche sowie eine Toilette vorhanden sind.

 

Rz. 36

Diese Rechtsprechung des BFH zum Wohnungsbegriff und damit insbesondere zur Abgrenzung der Grundstücksarten Einfamilien-, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück stellt verstärkt auf die bauliche – festliegende – Gestaltung der Wohngrundstücke und damit auf objektive, regelmäßig äußerlich erkennbare und damit leicht nachprüfbare Kriterien ab. Dies ist zu begrüßen. Hiermit hat die Rechtsprechung einen bedeutenden Beitrag zur Vereinfachung des Steuerrechts geleistet. Unter dem Gesichtspunkt der Gleichmäßigkeit der Besteuerung ist allerdings misslich, dass nunmehr während ein und desselben Hauptfeststellungszeitraums unterschiedliche Wohnungsbegriffe gelten. Dies wird zur Folge haben, dass aufgrund der neuen Rechtsprechung vielfach Wohngrundstücke, die seither nach einer weit verbreiteten von der Finanzverwaltung und Rechtsprechung akzeptierten Rechtsauffassung als Zweifamilienhaus bewertet worden sind, bei gleicher baulicher Gestaltung künftig als Einfamilienhäuser zu beurteilen sind. Solche Ungleichmäßigkeiten in der Besteuerung sucht § 27 BewG zu verhindern. Danach sind u.a. bei Fortschreibungen der Einheitswerte für Grundbesitzt die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunk während des gesamten Hauptfeststellungszeitraums zugrunde zu legen. Der Begriff "Wertverhältnisse" wird im Interesse der Gleichmäßigkeit der Besteuerung weit ausgelegt (vgl. die Anmerkungen zu § 27 BewG insbesondere Anm. 21). Unter diesen Begriff fallen bei der Bewertung des Grundbesitzes z.B. im Sachwertverfahren nicht nur die Baupreisverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt, sondern sogar der Grad der Abnutzung des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt mit der Folge, dass während des Hauptfeststellungszeitraums eine AfA nicht berücksichtigt werden kann (so § 86 BewG; vgl. auch Anm. 3.9 zu § 86 BewG). Im Hinblick auf dieses weite Verständnis des Begriffs Wertverhältnisse in Gesetz und Rechtsprechung stellt sich die Frage, ob nicht die die Grundstücksart begründenden Merkmale auch unter die Wertverhältnisse i.S.d. § 27 BewG fallen. Der BFH hat dies im Urteil v. 5.10.1984 (Anm. 27) verneint. Diese Auslegung, ersichtlich von dem Bemühen getragen, die Folgen einer unzumutbaren Dauer des Hauptfeststellungszeitraums zu mildern, ist dogmatisch anfechtbar. Nicht nur, dass die Grundstücksart etwa für die Höhe des anzuwendenden Vervielfältigers und die der anzusetzenden üblichen Miete von entscheidender Bedeutung ist und damit die Frage nach der Grundstücksart auch die Höhe des festzustellenden Einheitswerts berührt. Es ist auch zu berücksichtigen, dass zum Hauptfeststellungszeitpunkt für die einzelnen Grundstücksarten von einer unterschiedlichen Sollverzinsung (unterschiedlichen Bewirtschaftungskosten, unterschiedlichen Bodenwertanteilen usw.) ausgegangen wurde. Diese Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt sind aufgrund der Regelung des § 27 BewG für die Dauer des Hauptfeststellungszeitraums erstarrt. Die Festschreibung der Wertverhältnisse verbietet es, während des laufenden Hauptfeststellungszeitraums die Maßstäbe für die Bestimmung der Grundstücksart wesentlich zu verändern und damit im Ergebnis Prämissen aufzugeben, die der Gesetzgeber seinen Vorerhebungen für die Hauptfeststellung 1....

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