Gürsching/Stenger, Bewertun... / aa) Überblick
 

Rz. 29

Wie schon nach § 32 Abs. 1 Nr. 4 BewDV a.F. kommt auch nach § 75 Abs. 5 BewG dem Wohnungsbegriff für die Einreihung eines Grundstücks in die Grundstücksart Einfamilienhaus entscheidende Bedeutung zu. Der Begriff "Wohnung" wird in einer Vielzahl von Rechtsgebieten verwendet (z.B. in §§ 8 Abs. 2, 9 Abs. 2, 21 Abs. 2 EStG; § 5 Abs. 2 GrEStG; § 181 ZPO; §§ 123, 124 StGB sowie in Art. 13 GG). Je nach Sinn und Zweck der einzelnen Norm kann der Begriff Wohnung einen unterschiedlichen Inhalt haben. Deshalb ist zu betonen, dass die Vorschriften und Verwaltungsanweisungen über den Wohnungsbegriff auf den verschiedenen Rechtsgebieten außerhalb des Bewertungsrechts sowie die Rechtsprechung hierzu nicht ohne weiteres für die Bestimmung des Wohnungsbegriffs i.S. des Bewertungsrechts maßgebend sind. Dies hat de Rechtsprechung z.B. für das Verhältnis der Begriffe "Einliegerwohnung" i.S. des Baurechts und "Wohnung von untergeordneter Bedeutung" i.S. von § 75 Abs. 5 Satz 3 BewG ausdrücklich entschieden. Entsprechendes gilt z.B. auch für die Rechtsprechung des VIII. Senats des BFH zu § 9 II. WobauG, §§ 54 und 7b EStG. Danach sind Räume dann als Wohnräume anzusehen, wenn sie tatsächlich und rechtlich zur Dauernutzung geeignet sind. Diese Merkmale werden bei der Beurteilung, ob ein Einfamilienhaus im bewertungsrechtlichen Sinne vorliegt, nicht gefordert.

(1) Wohnungsbegriff für Gebäude, die vor dem 1.1.1972/1.1.1985 bezugsfertig waren

 

Rz. 30

Das Bewertungsrecht enthält keine Vorschrift zur Begriffsbestimmung "Wohnung". Der seither gültige Wohnungsbegriff erfuhr bewertungsrechtlich 1984 eine erhebliche Veränderung. Nach der früheren Rechtsprechung des BFH und der herrschenden Verwaltungspraxis war als Wohnung i.S. des Bewertungsrechts die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass sie die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Es wurde u.a. verlangt, dass die Räume in ihrer Gesamtheit eine bestimmte Mindestfläche aufweisen und dass die zur Führung eines Haushalts erforderlichen Nebenräume, insbesondere eine Küche oder zumindest ein Raum mit Kochgelegenheit und den erforderlichen zusätzlichen Einrichtungen sowie eine Toilette vorhanden sind. Insoweit stimmen allgemeine Umschreibung und einzelne Merkmale des früher maßgebenden Wohnungsbegriffs mit den Grundsätzen der Rechtsprechung des BFH seit 1984 überein. Wegen der Frage, ob im Einzelfall eine Mehrheit von Räumen als selbstständige Wohnung anzusehen ist, stellte jedoch die frühere Rechtsprechung auf die allgemeine Verkehrsanschauung ab. Es wurde angenommen, dass nach der Verkehrsanschauung i.d.R. nur solche Räume eine selbstständige Wohnung bilden, die gegenüber anderen Wohnungen oder Wohnräumen baulich abgeschlossen sind und einen selbstständigen Zugang haben. Die Voraussetzungen des bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriffs wurden indes trotz fehlender baulicher Abgeschlossenheit auch dann noch als erfüllt angesehen, wenn sich die Zusammenfassung mehrerer Räume zu einer Wohnung aus der Lage der Räume zueinander (z.B. auf jeweils einem Stockwerk), aus ihrer Zweckbestimmung und der dieser Zweckbestimmung entsprechenden tatsächlichen Nutzung ergab. Anwendung sollte dieser Wohnungsbegriff auf alle Grundstücke finden, die nach dem 31.12.1971 bezugsfertig errichtet waren (zur anders lautenden Auffassung der Verwaltung siehe unten).

(2) Wohnungsbegriff bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1971/ 31.12.1984 bezugsfertig geworden sind

 

Rz. 31

Der in dieser Weise umschriebene Wohnungsbegriff wurde spätestens in den 80er Jahren mit Rücksicht auf die inzwischen geänderten Wohngepflogenheiten im Hinblick auf das veränderte Wohnverständnis und insbesondere wegen der seit den 50er Jahren erheblich gestiegenen Ansprüche an eine Wohnung zunehmend in Frage gestellt. Insbesondere die Rechtsprechung der Finanzgerichte hob bei der Frage nach der Zahl der Wohnungen verstärkt auf die innere bauliche Gestaltung des Gebäudes ab. Das Vorliegen einer Wohnung wurde zunehmend vom Vorhandensein einer dauerhaften baulichen Abgeschlossenheit (der dauerhaften baulichen Trennung der selbstständigen Wohnbereiche) und vom Vorliegen eines gesonderten Zugangs abhängig gemacht. Dieser Tendenz hat sich schließlich zu Recht auch die Rechtsprechung des BFH nicht mehr verschlossen. Nach den Urteil des BFH vom 5.10.1994 setzt der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff nunmehr voraus, dass die Zusammenfassung von Räumen eine von anderen Wohnungen oder räumen insbesondere Wohnräumen baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bildet. Es muss ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen fremden Wohnbereich führt. Darüber hinaus müssen die Räume eine bestimmte Mindestfläche aufweisen. Außerdem ist grundsätzlich erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume wie Küche, zumindest ein Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche sowie eine Toilette vorhanden sind. wegen der Einzelheiten zum neuen Wohnungsbegriff vgl. unten Anm. 34. Dieser Rechtsprechung des III. Senats hat sich der nunmehr für die Bewertung zuständige II. Senat ausdrücklich angeschlossen.

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