Gürsching/Stenger, Bewertun... / 4. Wohnzwecke, gewerbliche Zwecke, öffentliche Zwecke
 

Rz. 15

Wohnzwecken dienen Grundstücke (Grundstücksteile), die Wohnbedürfnisse befriedigen. Die Befriedigung von Wohnbedürfnissen setzt nicht voraus, dass es sich bei den Räumen um baulich abgeschlossene Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinne (vgl. unten Anm. 37 f.) handelt. Wohnzwecken dienen auch solche Wohnräume, die den Anforderungen des bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriffs nicht entsprechen. Deshalb kommt es bei der Abgrenzung des Mietwohngrundstücks gegenüber den anderen Grundstücksarten nur darauf an, ob und in welchem Umfang das Grundstück Wohnzwecken dient. Ein Arbeiterwohnheim dient jedenfalls dann Wohnzwecken, wenn es sich nicht nur um eine vorübergehende Unterbringung handelt und das Wohnheim den räumlichen Mittelpunkt des Lebenskreises der Arbeitnehmer bildet. Unbeachtlich ist auch hier, dass die den Arbeitnehmern überlassenen Wohnplätze bewertungsrechtlich nicht als Wohnungen angesehen werden können; anders jedoch dann, wenn neben der Gebrauchsüberlassung der Wohnräume Sonderleistungen erbracht werden, die über das bei der Vermietung einzelner möblierter Zimmer übliche Maß hinausgehen.

 

Rz. 16

Gewerblichen Zwecken dienen Grundstücke (Grundstücksteile), die zu eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb verwendet werden (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume). Hierzu gehören auch Zubehörräume (z.B. Parkhäuser, Lagerräume) sowie Zubehörflächen (Parkplätze). Solchen Zwecken dienen weiter auch einzelne Räume innerhalb einer Wohnung, die ausschließlich gewerblich genutzt werden. Wohnräume, die gewerblich oder beruflich nur mitbenutzt werden (z.B. das Wohnzimmer eines Schneidermeisters wird gleichzeitig als zusätzlicher Arbeitsraum benutzt), gehören nicht zu den gewerblich genutzten Räumen sondern weiterhin zu den Wohnräumen. Eine gewerbliche Tätigkeit im bewertungsrechtlichen Sinne liegt entsprechend der ertragsteuerlichen Betrachtung nur vor, wenn eine selbstständige nachhaltige Betätigung ausgeübt wird, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt (vgl. § 1 GewStDV). Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb setzt ebenfalls eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit voraus, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht; eine Gewinnabsicht ist aber nicht erforderlich (§ 14 AO). Die Verwaltung und Nutzung eigenen Vermögens ist in der Regel keine gewerbliche Tätigkeit, weil es hier an der Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr fehlt. Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, z.B. Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird (§ 14 Satz 3 AO). Vermietung oder Verpachtung kann allerdings dann ein gewerblicher Betrieb sein, wenn Umstände hinzukommen, die für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen. So dienen z.B. Wohnräume, die an Prostituierte vermietet sind, dann gewerblichen Zwecken, wenn durch die bauliche Einrichtung des Hauses und die darin bestehende Organisation die gewerbsmäßige Prostitution (der BFH spricht von Unzucht) der Mieterinnen gefördert wird.

 

Rz. 17

Insoweit ist in jedem Einzelfall auch gesondert zu prüfen, ob die Vermietung von Ferienhäusern (Ferienwohnungen) eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Häufig werden Ferienhäuser und Ferienwohnungen von den Eigentümern selbst nur während einer kurzen Zeit des Jahres bewohnt. In der übrigen Zeit des Jahres werden sie in häufigem Wechsel an fremde Urlauber vermietet. Die wechselnde kurzfristige Vermietung des Ferienhauses (der Ferienwohnung) reicht für sich allein für die Annahme eines Gewerbebetriebs nicht aus. Nach H 15.7 Abs. 2 ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit entsprechend dem BFH zu bejahen, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

1. Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein (Möblierung, Wäsche, Geschirr).
2. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
3. Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
4. Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge schließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.
 

Rz. 18

Sind nicht sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt, kann eine gewerbliche Tätigkeit nur dann angenommen werden, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnungen vorliegt. Eine hotelmäßige Nutzung wird angenommen, wenn gegenüber den Mietern bes...

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