Gürsching/Stenger, Bewertun... / (1) Baulicher Abschluss der Wohneinheit
 

Rz. 37

Der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff setzt nach der Grundsatzentscheidung v. 5.10.1984 (vgl. Anm. 27) einen dauerhaften baulichen Abschluss einer jeden Wohneinheit voraus. Soll etwa für ein Wohngrundstück die Grundstücksart Zweifamilienhaus festgestellt werden, muss es allein aufgrund der baulichen Gestaltung möglich sein, die einzelnen Wohnräume eindeutig auf zwei baulich getrennte Wohnbereiche zu verteilen. Die Zuordnung eines Raums zu einer bestimmten "Wohnung" entscheidet sich danach, ob der Raum durch seine Lage Teil dieser bestimmten räumlich abgeschlossenen Einheit ist. Dabei wird das Wohngrundstück so betrachtet, als sei es unbewohnt. Denn wegen der Erfordernisse, die die neue Rechtsprechung an den baulichen Abschluss der Wohnung stellt, wird es künftig i.a. nicht mehr darauf ankommen, wie die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse im Einzelfall konkret gestaltet sind. Für die Feststellung der Grundstücksart Zweifamilienhaus wird es i.a. keine Rolle spielen, ob die abgeschlossenen Wohnbereiche tatsächlich von einer Familie, von zwei Familien oder einer größeren Wohngemeinschaft einzelner Personen (z.B. Studenten) genutzt werden. dass bei der Abgrenzung der Grundstücksarten primär an die objektiv vorhandene bauliche Gestaltung des Grundstücks angeknüpft wird, schließt künftig eine willkürliche Änderung der Grundstücksart – ohne Änderung der baulichen Substanz – i.a. aus.

Die erforderliche bauliche Abgeschlossenheit und Trennung von zwei Wohnbereichen kann im Gegensatz zur früheren Rechtsprechung nicht ohne weiteres bereits dann bejaht werden, wenn die Räume, die eine Wohnung darstellen sollen, auf je einem eigenen Stockwerk liegen, selbst wenn sie über getrennte Zugänge betreten werden können. Es muss ein gegenseitiger dauerhafter baulicher Abschluss der beiden Wohneinheiten hinzu kommen, der einen ungehinderten Zutritt von dem einen zum anderen Wohnbereich ausschließt. Hierfür muss also eine strikte und dauerhafte bauliche Trennung der einzelnen Wohneinheiten gegeben sein. An einem dauerhaften Abschluss fehlt es auch, wenn die vorhandene bauliche Trennung der beiden Wohneinheiten ohne besonderen Aufwand aufgehoben oder wieder vorgenommen werden kann. Ist z.B. der Durchgang zwischen zwei auf demselben Geschoss befindlichen Wohneinheiten lediglich durch eine Spanplatte versperrt, ist dem Erfordernis der dauerhaften räumlichen Trennung der beiden Wohnbereiche nicht genügt. Nach dem Urteil des BFH v. 22.10.1984 fehlt es z.B. an der für die Annahme eines Zweifamilienhauses erforderlichen baulichen Abgeschlossenheit der beiden Wohnbereiche auch dann, wenn in einem eingeschossigen Wohngrundstück die beiden Wohneinheiten (mit jeweils eigenem Zugang von außen) durch eine Tür, die sich zwischen zwei unmittelbar angrenzenden Wohnräumen der beiden im übrigen baulich getrennten Wohnbereiche befindet, miteinander verbunden sind. Nach Auffassung des BFH schafft hier die Aussparung einer Türöffnung in der beide Wohnbereiche trennenden Wand eine Verbindung zwischen diesen. Jedenfalls bewirke der Einbau der Tür in den Mauerdurchbruch keine dauerhafte bauliche Trennung der beiden Wohnbereiche. Dem stehe nicht entgegen, dass die Tür verschlossen oder durch Möbel zugestellt werden kann. Das BFH-Urteil v. 22.10.1984 lässt offen, bei welcher baulichen Gestaltung die erforderliche bauliche Trennung und Abgeschlossenheit zu bejahen ist. M.E. wird – auf der Grundlage der genannten BFH-Entscheidung – eine bauliche Abgeschlossenheit nur dann angenommen werden können, wenn der Durchgang zwischen den beiden Wohnbereichen zugemauert ist. Damit gehen die Anforderungen an die bauliche Trennung der beiden Wohnbereiche sehr weit und sind in dieser Weise durch die Grundsatzentscheidung v. 5.10.1984 (vgl. Anm. 27) jedenfalls nicht zwingend geboten.

Ähnlich wie die vorstehend angeführte Entscheidung III R 2/82 (a.a.O.) macht auch das Urteil vom 26.3.1985 deutlich, in welch starkem Ausmaß der Wohnungsbegriff durch die Rechtsprechung des BFH eingeengt worden ist. Nach dem Urteil III R 124/84 (a.a.O.) stehen der Beurteilung von zwei Wohnbereichen als selbständigen Wohnungen i.S. des § 75 Abs. 5 und Abs. 6 BewG gemeinsame Verkehrsflächen dann entgegen, wenn diese nach der baulichen Lage und Funktion von beiden Wohnbereichen nicht vollständig getrennt sind. Dies gilt z.B. für den Fall, dass in einem Gebäude ein Windfang vorhanden ist, von dem aus zu den Räumen beider Wohnungen ungehindert Zugang besteht. Nach dem Sachverhalt des Urteils III R 124/84 (a.a.O.) gelangte man aus dem Windfang jeweils durch einfache Zimmertüren in die angrenzenden Räume der Haupt- und der sog. Einliegerwohnung. Mit Rücksicht auf die ungehinderte Zutrittsmöglichkeit aus dem Windfang in beide Wohnbereiche verneinte der BFH die bauliche Trennung beider Raumeinheiten und lehnte im Hinblick hierauf die Annahme eines Zweifamilienhauses ab. Wären beide Wohnbereiche vom Windfang aus durch sog. Wohnungsabschlusstüren zu erreichen gewesen, hätte m.E. ein baulicher Abs...

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