Gürsching/Stenger, Bewertun... / V. Grundstücke mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden
 

Rz. 71

Nach dem Fortschreibungsgesetz v. 10.3.1949 und dem hierzu ergangenen Erlass v. 5.9.1949 behielten Grundstücke mit total zerstörten Gebäuden oder infolge von Kriegssachschäden nicht mehr benutzbaren Gebäuden (sog. Trümmergrundstücke) weiterhin ihre Eigenschaft als bebaute Grundstücke. Diese Sonderregelung für kriegszerstörte Grundstücke wurde durch § 72 Abs. 3 BewG aufgehoben. Hiernach gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist, als unbebautes Grundstück.

 

Rz. 72

Die Feststellung, ob ein Raum oder ein Gebäude zerstört ist, bietet i.d.R. keine Schwierigkeit. Nicht so eindeutig ist die Feststellung, ob infolge Verfalls auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

Die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt sich nach der Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung am Feststellungszeitpunkt; auf eine formal erforderliche Nutzungsgenehmigung oder die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Gebäudenutzung kommt es nicht an.

 

Rz. 73

Nach § 72 Abs. 1 Satz 1 BewG sind unbebaute Grundstücke solche Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Bezugsfertigkeit, mit deren Zeitpunkt die Benutzbarkeit beginnt (§ 72 Abs. 1 Satz 2 BewG), ist anzunehmen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern des Gebäudes zugemutet werden kann, es zu benutzen, wobei nicht auf die Abnahme durch die Baubehörde abzustellen ist (§ 72 Abs. 1 Satz 3 BewG). Als unbebautes Grundstück gilt nach § 72 Abs. 3 BewG auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist. Während § 72 Abs. 1 BewG darauf abstellt, wann die bestimmungsgemäße Nutzung zumutbar ist, wie sich aus der Erwähnung der künftigen Bewohner oder sonstigen Benutzer ergibt, enthält § 72 Abs. 3 BewG nicht ausdrücklich eine dahingehende Aussage. Doch ist auch insoweit darauf abzustellen, zu welcher Nutzung das Gebäude und damit seine Räume bestimmt sind. Ist die Zerstörung so weit fortgeschritten, dass keine Räume mehr vorhanden sind, die einer bestimmungsgemäßen Nutzung auf Dauer zugeführt werden können, so ist ebenso wenig von einem bebauten Grundstück auszugehen wie im Falle der Errichtung eines Gebäudes, dessen Benutzbarkeit i.S. des § 72 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BewG noch nicht hergestellt ist.

 

Rz. 74

Zum gleichen Ergebnis führt der Rückgriff auf § 16 Abs. 3 des mittlerweile durch Art. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts aufgehobenen II. Wohnungsbaugesetzes (WoBauG). Danach ist "Raum auf die Dauer nicht mehr benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder der Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- und Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht mehr gestattet; dabei ist es unerheblich, ob der Raum tatsächlich benutzt wird".

 

Rz. 75

Die tatsächliche Benutzung solchen Raumes ist auch nach dem WoBauG hierfür kein Kriterium. Davon geht auch die Rechtsprechung des BFH aus. Der BFH lehnt die Auffassung ab, ein Grundstück sei solange als bebaut anzusehen, als die darauf befindlichen Gebäude tatsächlich genutzt würden und Mieteinnahmen erbrächten.

 

Rz. 76

In der konkreten Entscheidung wies der BFH darauf hin, dass es für die Annahme eines unbebauten Grundstücks an der baupolizeilichen Auflage fehle, sämtliche Wohnungen wegen Unbewohnbarkeit oder Verwahrlosung zu räumen. Der tatsächliche Zustand der Gebäude weise zwar erhebliche Mängel auf. Von einer Unbewohnbarkeit könne aber erst dann gesprochen werden, wenn eine baupolizeiliche Auflage zur sofortigen Räumung sämtlicher Wohnungen wegen Baufälligkeit oder Verwahrlosung vorliege. In seiner späteren Rechtsprechung stellte der BFH aber klar, dass es für die Frage nach der Zumutbarkeit allein auf den tatsächlichen Zustand des Grundstücks ankommt. Die formal erforderliche Nutzungsgenehmigung bzw. die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Gebäudenutzung ist unbeachtlich. Der Verlust der Benutzbarkeit eines Gebäudes kann durch eine baupolizeiliche Räumungsverfügung zwar "objektiviert" werden. Tritt die Unbenutzbarkeit eines Gebäudes aber zu einer Zeit ein, in der es bereits leer steht und nicht mehr benutzt wird, müssen sich die Steuerbehörden und Finanzgerichte auch ohne Räumungsverfügung ein eigenes Urteil darüber bilden, ob die Benutzung eines bestimmten Gebäudes noch zumutbar ist oder nicht.

 

Rz. 77

Bei der Beurteilung des baulichen Zustands eines Gebäudes zum jeweiligen Bewertungsstichtag muss außer Betracht bleiben, ob sich dieser Zustand als Zwischenstadium zur Wiederherstellung eines benutzbaren Gebäudes darstellt. Die Unzumutbarkeit einer bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie auf behebbaren Baumängeln und Bauschäden sowie auf aufgestautem Reparaturbedarf beruht.

 

Rz. 78

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