Gürsching/Stenger, Bewertun... / II. Vergleichswertverfahren

1. Maßgebende Grundstücksarten

 

Rz. 11

Das Vergleichswertverfahren ist – unter der Voraussetzung des Vorliegens von Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses – anzuwenden für

2. Anwendung des Verfahrens

 

Rz. 12

Das Vergleichswertverfahren kann von der Natur des Verfahrens nur angewandt werden, wenn entsprechende Vergleichswerte vorliegen. Das bedeutet, der Gutachterausschuss muss Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreise veröffentlicht haben, damit das Vergleichswertverfahren in tatsächlicher Hinsicht angewandt werden kann.

 

Rz. 13

Das Finanzamt kann allerdings auch ohne eine Veröffentlichung von entsprechenden Daten durch den Gutachterausschuss zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens kommen, wenn es auf eigene Unterlagen zu Vergleichspreisen zurückgreifen kann. Der nach R B 182 Abs. 2 Satz 2 ErbStR 2011 ausdrücklich zulässige Rückgriff auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen ist lediglich nachrangig zulässig.

3. Verfügbarkeit von Vergleichswerten

 

Rz. 14

Ob Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren für die genannten Grundstücksarten flächendeckend vorliegen, ist regional unterschiedlich. Während beim Wohneigentum davon ausgegangen werden kann, dass überwiegend eine relativ gute Datengrundlage der Gutachterausschüsse zur Verfügung stehen müsste, ist diese Aussage für Ein- und Zweifamilienhäuser in dieser Allgemeinheit wohl nicht gültig. Die Einschätzung, ob flächendeckend Vergleichswerte in hinreichender Güte vorliegen, wird – zurzeit beispielsweise im Rahmen der Überlegungen zu einer Grundsteuerreform – bundesweit sehr kontrovers diskutiert.

 

Rz. 15

Letztlich handelt es sich bei der Verfügbarkeit von Vergleichswerten um eine Tatfrage, die nur im Einzelfall bei dem zu bewertenden Objekt beantwortet werden kann. Tendenziell kann vermutet werden, dass bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Verfügbarkeit von Vergleichswerten weniger stark ausgeprägt ist, weil derartige Gebäude – je nach Region – sehr individuell gestaltet sind, so dass bereits aus diesem Grund eine Vergleichbarkeit mit anderen Objekten ausgeschlossen ist.

4. Bedeutung von Unterlagen der Finanzverwaltung

 

Rz. 16

In der Praxis wird befürchtet, dass die Finanzverwaltung häufig auf Kaufpreissammlungen zurückgreifen könnte, die aus finanzamtsinternen Erkenntnissen stammen. Diese nach R B 182 Abs. 2 Satz 2 ErbStR 2011 vorgesehene Möglichkeit könnte die Unsicherheiten bei der Kalkulation der Steuerbelastung im Rahmen einer gestaltenden Beratung vergrößern. M.E. ist dies eine relativ unberechtigte Befürchtung.

 

Rz. 17

Die Gutachterausschüsse sind bei der Ermittlung einer aussagekräftigen Kaufpreissammlung auf Mitteilungen der Notare und im Einzelfall auch auf die Mithilfe der Vertragsparteien angewiesen. Zwar besteht nach § 185 BauGB eine Verpflichtung für die beurkundenden Stellen, alle Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, in Abschrift dem zuständigen Gutachterausschuss zur Übernahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden. Jedoch kommen die beurkundenden Stellen dieser Verpflichtung in der Praxis nicht immer lückenlos nach. Der Finanzverwaltung werden dagegen sämtliche Kaufpreise im Rahmen der Grunderwerbsteuer bekannt, so dass in der Finanzverwaltung eine umfassende Datensammlung vorliegt. Dennoch wird die Finanzverwaltung Vergleichspreise nur mit besonderen Schwierigkeiten als Datengrundlage verwerten können, weil – je nach Fallkonstellation – die Verletzung des Steuergeheimnisses vermieden werden muss. Außerdem ist der Rückgriff auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen lediglich nachrangig zulässig. Deshalb kann im Allgemeinen davon ausgegangen werden, dass das Vergleichswertverfahren in erster Linie nur dann angewandt wird, wenn der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichswerte veröffentlicht hat.

5. Kaufpreis für das Bewertungsobjekt

 

Rz. 18

Nach wie vor besteht eine Besonderheit bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Die Frage, ob ein innerhalb eines bestimmten Zeitraums – beispielsweise innerhalb eines Jahres vor dem Bewertungsstichtag – tatsächlich erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Vergleichspreis herangezogen werden kann, ist derzeit nicht eindeutig zu beantworten. M.E. müsste dies möglich sein, weil nach H B 183 Abs. 2 ErbStH 2011 als Vergleichspreis ausnahmsweise auch ein einzelner Kaufpreis ausreichen kann. Dies müsste erst recht gelten, wenn für das konkrete Bewertungsobjekt ein Kaufpreis bekannt ist.

 

Rz. 19

Sofern der Kaufpreis niedriger ist als der Wert, der sich nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ergibt, wird der Steuerzahler ein Interesse daran haben, den Kaufpreis im Rahmen des § 198 BewG als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geltend zu machen. Ist der Kaufpreis dagegen höher, wird sich der Steuerpflichtige gegen das Vergleichswertverfahren und den damit verbundenen Ansatz des höheren gemeinen Werts wenden.

 

Rz. 20

M.E. bestehen gegen die Verwendung des Kaufpreises für das zu bewertend...

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