Gürsching/Stenger, Bewertun... / 4. Vorlage eines Mietgutachtens
 

Rz. 31

Die Maßgeblichkeit des Bewertungsverfahren kann u.U. durch Vorlage eines Mietgutachtens – auch durch den Steuerzahler – beeinflusst werden. Sofern das Finanzamt bei der Bewertung eines Geschäftsgrundstücks oder eines gemischt genutzten Grundstücks nach dem örtlichen Mietspiegel davon ausgehen muss, dass sich keine übliche Miete ermitteln lässt, ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens ausgeschlossen. Legt der Steuerpflichtige jedoch ein Mietgutachten vor, mit dem eine übliche Miete für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen wird, wird das Finanzamt nicht nur den Mietansatz übernehmen, sondern auch das steuerliche Ertragswertverfahren anwenden.

 

Rz. 32

Bisher kam der Möglichkeit zur Vorlage eines Mietgutachtens in der steuerlichen Bewertungspraxis nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Die qualitativen Voraussetzungen zur Anerkennung eines Mietgutachtens sind mit den Voraussetzungen vergleichbar, die das Finanzamt an den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts im Rahmen des § 198 BewG stellt. Deshalb dürfte es in der Vergangenheit oft dazu gekommen sein, dass es die Grundstückssachverständigen vorgezogen haben, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts insgesamt für die wirtschaftliche Einheit zu führen. Die Tätigkeit des Gutachters hat sich in Praxis nur selten auf die Erstellung eines Mietgutachtens beschränkt.

 

Rz. 34

Da nunmehr das Vorhandensein einer üblichen Miete eine Voraussetzung für die Anwendung des steuerlichen Ertragswertverfahrens darstellt, kann der Steuerpflichtige mit der Vorlage eines Mietgutachtens gezielt statt des steuerlichen Sachwertverfahrens das steuerliche Ertragswertverfahren realisieren. Dies kann immer dann vorteilhaft sein, wenn der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts insgesamt nicht Erfolg versprechend erscheint und das steuerliche Ertragswertverfahren zu günstigeren Ergebnissen gelangt als das Sachwertverfahren oder als die Bewertungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung.

 

Rz. 35–36

Einstweilen frei.

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