Gürsching/Stenger, Bewertun... / 1. Ausschluss von Mischverfahren
 

Rz. 44

Bereits in der bisherigen Bedarfsbewertung nach §§ 138 ff. BewG war auch in Sonderfällen ein "Mischverfahren" nicht mehr vorgesehen. Auch nach § 182 BewG ist kein Mischverfahren zwischen mehreren Bewertungsverfahren vorgesehen.

 

Rz. 45

Die Finanzverwaltung hat im Interesse einer Vereinfachung geregelt, in welchen Fällen die Wertermittlung für eine wirtschaftliche Einheit insgesamt einheitlich im Sachwertverfahren zu erfolgen hat. Hierbei hat sie zunächst in Abschn. 11 Abs. 5 GV-Erlass die Auffassung vertreten, dass eine einheitliche Bewertung im Sachwertverfahren zu erfolgen hat, wenn sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile befinden, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind.

Abschn. 11 Abs. 5 GV-Erlass hatte folgenden Wortlaut:

Befinden sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

 

Rz. 46

Diese Vorschrift erschien missverständlich. Entscheidend für die vereinfachende Anwendung des Sachwertverfahrens ist nicht die Überlegung, in welchem Verfahren die Gebäude zu bewerten sind, sondern ob sich für die Gebäude oder Gebäudeteile eine übliche Miete ermitteln lässt.

 

Rz. 47

 

Beispiel

Ein Grundstück ist mit einem Lagerhaus (Nutzfläche 850 qm) und einem separat errichteten Betriebsinhaberwohnhaus mit einer Wohnung (150 qm) bebaut. Die beiden Gebäude gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit, weil das Betriebsinhaberwohnhaus aufgrund baurechtlicher Vorgaben nicht getrennt vom Lagergebäude veräußert werden kann. Die Ermittlung einer üblichen Miete ist sowohl für das Wohnhaus, das isoliert betrachtet zur Grundstücksart Einfamilienhaus gehören würde, als auch für das Lagerhaus möglich. Die wirtschaftliche Einheit gehört nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zur Grundstücksart Geschäftsgrundstück (§ 181 Abs. 6 BewG).

Nach der geltenden Regelung in Abschn. 11 Abs. 5 GV-Erlass gehören zu der wirtschaftlichen Einheit "nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten" wären. Das Betriebsinhaberwohnhaus müsste – bei isolierter Betrachtung – als Einfamilienhaus im Sachwertverfahren bewertet werden. Nach dem Wortlaut der Regelung müsste das Geschäftsgrundstück im Sachwertverfahren bewertet werden. Da für beide Gebäude eine übliche Miete ermittelt werden kann, wäre jedoch eine Bewertung im Ertragswertverfahren zutreffender, zumal es sich bei dem Betriebsinhaberwohnhaus ("Einfamilienhaus") flächenmäßig nur um einen geringen Anteil der gesamten Baukörper handelt.

 

Rz. 48

Die am Wortlaut des Abschn. 11 Abs. 5 GV-Erlass R B 182 Abs. 5 ErbStR 2011 orientierte Lösung des vorstehenden Beispiels entsprach nicht dem mit der Regelung angestrebten Vereinfachungsgedanken. Das vorstehende Grundstück ist vielmehr insgesamt im Ertragswertverfahren zu bewerten, weil für das Grundstück eine übliche Miete ermittelt werden kann. Der Vereinfachungsgedanke der Regelung besteht darin, die gleichzeitige Anwendung des Sachwert- und des Ertragswertverfahrens – Mischverfahren – sachgerecht zu vermeiden. Die getroffene Regelung ordnete zwar in erster Linie in Mischfällen die einheitliche Anwendung des Sachwertverfahrens an. Jedoch erschien die Regelung angesichts des Beispielsfall nicht sachgerecht.

 

Rz. 49

Deshalb war die Regelung m.E. nicht wortgetreu zu verstehen. Vielmehr wäre es m.E. zutreffender, die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit nur dann einheitlich nach dem Sachwertverfahren durchzuführen, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile befinden und sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln lässt. Würde man die Vereinfachungsregelung des Abschn. 11 Abs. 5 GV-Erlass in diesem Sinne auslegen, wäre das o.g. Beispiel insgesamt im Ertragswertverfahren zu bewerten, weil in dem Sachverhalt für beide Gebäude eine übliche Miete vorhanden ist. Diese Lösung erscheint zutreffend.

Diese Auffassung vertritt mit R B 182 Abs. 5 ErbStR 2011 nunmehr auch die Finanzverwaltung. R B 182 Abs. 5 ErbStR 2011 hat folgenden Wortlaut:

Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbstständige Gebäude oder Gebäudeteile und lässt sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

 

Rz. 50

Vgl. hierzu auch "Maßgeblichkeit der Miete", Anm. 28.

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