Gürsching/Stenger, Bewertun... / C. Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und des Grundstücks, das mit einem fremden Gebäude bebaut ist
 

Rz. 36

Bei der Bewertung von Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind dieselben Grundsätze anzuwenden wie bei den Erbbaurechten. Dies ergibt sich aus dem neu eingeführten § 148a BewG. Das bedeutet, dass zunächst ein Gesamtwert zu ermitteln ist, wobei die Tatsache, dass ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens das Gebäude darauf errichtet hat, außer Acht gelassen wird. Der Gesamtwert ist anschließend in einen Gebäudewert und in einen Wert des Grund und Bodens aufzuteilen. Diese Aufteilung erfolgt durch Anwendung des Aufteilungsmaßstabes nach § 148 Abs. 4 BewG, der sich aus dem anzuwendenden Bewertungsverfahren nach §§ 146 bis 147 bzw. § 149 BewG ergibt. Insoweit wird auf Anm. 25–33 bzw. 37–50 zu § 148 BewG verwiesen. Eine Wertermittlung nach § 145 BewG kann bei der Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden im Gegensatz zu den Erbbaurechtsfällen in der Praxis regelmäßig nicht in Betracht kommen, da bei der Annahme eines "Gebäudes auf fremdem Grund und Boden" das Vorhandensein eines Gebäudes vorauszusetzen ist. In Einzelfällen ist jedoch denkbar, dass ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vorliegt, das jedoch nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden kann wie beispielsweise eine Garage (§ 145 Abs. 2 BewG). In diesem Fall wäre bei der Ermittlung des Gesamtwerts die Grundstücksart "unbebautes Grundstück" maßgebend.

 

Rz. 37

Dem Eigentümer des Grund und Bodens ist der Bodenwert zuzurechnen. Dem Eigentümer des Gebäudes ist stets in vollem Umfang der Gebäudewert zuzurechnen. Eine Verteilung, wie in § 148 Abs. 3 BewG vorgesehen, kommt nicht in Betracht.

Nachstehend ist in einer schematischen Übersicht die Wertermittlung für die wirtschaftlichen Einheiten des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und des belasteten Grundstücks dargestellt.

 

Beispiel

Ein vor 60 Jahren errichtetes und selbst genutztes Einfamilienhaus auf fremdem Grund und Boden hat eine Wohnfläche von 120 qm. Die Fläche des belasteten Grundstücks beträgt 800 qm bei einem Bodenrichtwert von 270 EUR/qm. Für das Einfamilienhaus ist eine übliche Monatsmiete von 5 EUR/qm anzusetzen. Die vertragliche Nutzung ist für 20 Jahre eingeräumt.

 
Ermittlung des Gesamtwerts  
übliche Miete (120 qm × 5 EUR/qm × 12 Monate) × 12,5 = 90 000 EUR
Wertminderung wegen Alters nach § 146 Abs. 4 BewG; maximal 25 % 22 500 EUR
Zwischensumme 67 500 EUR
Zuschlag Einfamilienhaus nach § 146 Abs. 5 BewG; 20 % 13 500 EUR
Ertragswert nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG 81 000 EUR
Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG; 800 qm × 270 EUR/qm × 80 % = 172 800 EUR
Gesamtwert 172 800 EUR
Aufteilung des Gesamtwerts  
Gebäudewert (80 % des Ertragswerts; 81 000 EUR × 80 % =) 64 800 EUR
Wert des Grund und Bodens (verbleibender Teil des Gesamtwerts; 172 800 EUR – 64 800 EUR =) 108 000 EUR
Verteilung auf die wirtschaftlichen Einheiten  
Grundbesitzwert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (gerundet nach § 139 BewG) 64 500 EUR
Grundbesitzwert für das Grundstück mit fremdem Gebäude (gerundet nach § 139 BewG) 108 000 EUR
 

Rz. 38

Da § 148 Abs. 6 BewG bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden entsprechend anzuwenden ist, haben das Recht auf das Nutzungsentgelt und die Verpflichtung zur Zahlung des Nutzungsentgelts keinen Einfluss auf die Wertermittlung. Sie sind weder als Bestandteil des Grundstücks noch als gesondertes Recht anzusetzen.

 

Rz. 39–40

Einstweilen frei.

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