Gürsching/Stenger, Bewertun... / C. Bewertung des Erbbaurechts und des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks
 

Rz. 25

Bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte nach § 148 BewG für die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks ist von einem Gesamtwert auszugehen, der für den Grund und Boden einschließlich der Gebäude vor Anwendung des § 139 BewG (Abrundungsregelung) zu ermitteln wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. Dabei stellt der Gesamtwert eine reine Rechengröße dar. Im Wesentlichen beschränkt sich die neue Regelung auf die Verteilung des Gesamtwerts auf den Wert des Gebäudes und des Grund und Bodens sowie auf die Verteilung dieser Wertansätze auf die entsprechenden wirtschaftlichen Einheiten.

 

Rz. 26

Im Rahmen der Wertermittlung wird sowohl für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts als auch für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks zur Berechnung des Grundbesitzwerts im ersten Schritt auf die Wertermittlungsmethoden nach den §§ 145147 bzw. § 149 BewG zurückgegriffen. Dass das zu bewertende Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, wird dabei außer Acht gelassen. Dieser nach § 148 Abs. 1 BewG zu ermittelnde Gesamtwert entfällt zum einen auf das Erbbaurecht und zum anderen auf das belastete Grundstück. Die Aufteilung des Gesamtwerts richtet sich nach den Wertanteilen des Grund und Bodens und des Gebäudes bzw. der Gebäude. Die Aufteilungsmaßstäbe zur Ermittlung des Gebäudewert- bzw. Grund und Bodenwertanteils bei bebauten Grundstücken ergeben sich aus § 148 Abs. 4 BewG. Der Wert des Grund und Bodens ist nach § 148 Abs. 2 BewG der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks zuzurechnen. Der Wertanteil des Gebäudes entfällt nach § 148 Abs. 3 BewG entweder im Ganzen auf das Erbbaurecht oder zum Teil – je nach Restlaufzeit oder Entschädigungspflicht am Ende der Laufzeit – auch auf den Wert des belasteten Grundstücks.

 

Rz. 27

Die Werte für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück sind dementsprechend nach den folgenden Schritten zu berechnen:

  • Ermittlung des Gesamtwerts ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht nach § 148 Abs. 1 BewG;
  • Aufteilung des Gesamtwerts in den Gebäudewert und den Wert des Grund und Bodens nach § 148 Abs. 4 BewG;
  • Verteilung von Gebäudewert und Wert des Grund und Bodens auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks nach § 148 Abs. 2 und 3 BewG.
 

Rz. 28

Nachstehend ist in einer schematischen Übersicht die Wertermittlung für die wirtschaftlichen Einheiten des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks und des Erbbaurechts dargestellt:

 

Rz. 29–33

Einstweilen frei.

I. Ermittlung des Gesamtwerts und Aufteilung in Gebäudewert und Wert des Grund und Bodens

1. Unbebaute Grundstücke in Erbbaurechtsfällen

 

Rz. 34

Sofern der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht noch nicht ausgeübt hat und das belastete Grundstück somit noch nicht mit einem benutzbaren Gebäude bebaut ist, erfolgt die Ermittlung des Gesamtwerts nach § 145 Abs. 3 BewG. Danach bestimmt sich der Wert nach der Fläche des unbebauten Grundstücks und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert i.S. des § 196 BauGB. Der sich für das unbebaute Grundstück ergebende Gesamtwert stellt den Wert des Grund und Bodens dar und entfällt nach § 148 Abs. 2 BewG allein auf das belastete Grundstück.

Der Wert des Erbbaurechts ist gesetzlich nicht geregelt. Nach der Verkehrswertanschauung müsste, auch wenn noch kein Gebäude errichtet wurde, das Erbbaurecht gleichwohl einen Wert besitzen. Diesem Umstand wird seitens der Finanzverwaltung nicht Rechnung getragen. Zugunsten des Steuerpflichtigen wird in diesen Fällen davon ausgegangen, dass der Steuerwert der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts 0 EUR beträgt.

 

Rz. 35–36

Einstweilen frei.

2. Bebaute Grundstücke in Erbbaurechtsfällen

 

Rz. 37

Bei einem bebauten Grundstück richtet sich die Ermittlung des Gesamtwerts entweder nach dem Ertragswertverfahren nach § 146 BewG oder nach dem "Steuerbilanzwertverfahren" nach § 147 BewG. Damit ist entscheidend, welche Wertermittlungsmethode für das bebaute Grundstück ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht in Betracht kommt. Insoweit wird auf die Erläuterungen zu § 146 bzw. § 147 BewG hingewiesen.

a) Ertragswertverfahren nach § 146 BewG

 

Rz. 38

Liegt für ein bebautes Grundstück eine vereinbarte Jahresmiete i.S. des § 146 Abs. 2 BewG vor bzw. ist anstelle der Jahresmiete in den Fällen der Eigennutzung, des Leerstands, der Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch oder der unentgeltlichen Überlassung oder einer Überlassung zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete die übliche Miete nach § 146 Abs. 3 BewG anzusetzen, ermittelt sich der Gesamtwert im Ertragswertverfahren nach § 146 BewG. Bei der Gesamtwertermittlung nach § 146 Abs. 1 bis 7 BewG beträgt der Gebäudewert nach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG 80 % des nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG ermittelten Werts.

Damit ergibt sich der Gebäudewert aus der Multiplikation der vereinbarten Jahresmiete bzw. der ggf. an diese Stelle tretenden üblichen Miete mit dem in § 146 Abs. 2 BewG vorgeschriebenen Faktor 12,5. Das Ergebnis ist um die Alterswertminderung von 0,5 % pro Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet wurde, allerdings höchstens um 25 ...

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