Gürsching/Stenger, Bewertun... / 3. Verteilung des Gebäudewerts bei Teilentschädigung
 

Rz. 59

Hat der Eigentümer des belasteten Grundstücks nur für einen Teil des gemeinen Werts des Gebäudes bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf eine Entschädigung zu leisten, bezieht sich die Verteilung des Gebäudewerts auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks nur auf den nicht zu entschädigenden Teil des Gebäudewerts (§ 148 Abs. 3 Satz 5 BewG). Dementsprechend ist insoweit wie folgt vorzugehen:

  • Ermittlung und Aufteilung des Gesamtwerts auf Gebäudewert und Wert des Grund und Bodens nach § 148 Abs. 1 und 4 BewG
  • Aufteilung des Gebäudewerts anhand des Erbbaurechtsvertrags in einen entschädigungslos und einen zu entschädigenden zufallenden Anteil
  • Aufteilung des entschädigungslos zufallenden Gebäudewertanteils anhand der Tabelle des § 148 Abs. 3 Satz 3 BewG unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechts im Besteuerungszeitpunkt
  • Zuordnung der einzelnen Beträge auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks

Der Wert des Erbbaurechts setzt sich danach aus zwei Komponenten des Gebäudewerts zusammen. Zum einen entfällt der Betrag auf den Wert des Erbbaurechts, der dem zu entschädigenden Anteil entspricht. Zum anderen entfällt auch der prozentuale Wert nach § 148 Abs. 3 Satz 3 BewG des entschädigungslosen Anteils auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts. Die Summe aus dem verbleibenden Teil des Gebäudewerts und dem Wert des Grund und Bodens stellt den Wert des belasteten Grundstücks dar.

Sofern die Vertragsparteien bereits bei der Vereinbarung über die Höhe des Erbbauzinses Regelungen getroffen haben, die sich auch auf eine Entschädigung für den gemeinen Wert des Gebäudes beziehen, bleiben diese nach § 148 Abs. 3 Satz 6 BewG unberücksichtigt. Ebenfalls bleibt laut Verwaltungsauffassung eine bestehende Abbruchverpflichtung des Gebäudes außer Betracht.

Das nachstehende Beispiel verdeutlicht die Aufteilung des Gesamtwerts mit anschließender Zuordnung auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks.

 

Beispiel

Der Gesamtwert für ein selbst genutztes Einfamilienhaus, welches in Ausübung eines Erbbaurechts errichtet worden ist, beträgt aufgrund des Mindestwertansatzes (500 qm × 300 EUR/qm × 80 % =) 120 000 EUR. Der Ertragswert nach § 146 Abs. 25 BewG beträgt 113 400 EUR. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts beträgt im Besteuerungszeitpunkt noch 8 Jahre. Bei Erlöschen des Erbbaurechts ist durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Entschädigung i.H.v. 70 % des Gebäudewerts vorgesehen.

Da die Restlaufzeit unter 40 Jahre (8 Jahre) gesunken und ein Teil des Gebäudes entschädigungslos übergeht, ist der Gebäudewert insoweit auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks aufzuteilen.

 
Gesamtwert
Ertragswert nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG 113 400 EUR
Gesamtwert; Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG 120 000 EUR
Aufteilung des Gesamtwerts  
Gebäudewert nach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG (80 % × 113 400 EUR =) 90 720 EUR
davon: zu entschädigender Teil des Gebäudewerts (70 % × 90 720 EUR =) 63 504 EUR
davon: nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewerts (30 % × 90 720 EUR =) 27 216 EUR
Aufteilung des entschädigungslosen Anteils nach § 148 Abs. 3 Satz 3 BewG bei einer Restlaufzeit von 8 Jahren 40 % von 27 216 EUR = 10 886 EUR
verbleibender Teil nach § 148 Abs. 3 Satz 4 BewG (27 216 EUR – 10 886 EUR =) 16 330 EUR
Wert des Grund und Bodens nach § 148 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 2 BewG (verbleibender Teil des Gesamtwerts; 120 000 EUR – 90 720 EUR =) 29 280 EUR
Zuordnung auf die wirtschaftlichen Einheiten  
Wert des Erbbaurechts  
anteiliger Gebäudewert nach § 148 Abs. 3 BewG (63 504 EUR + 10 886 EUR =) 74 390 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts, abgerundet nach § 139 BewG 74 000 EUR
Wert des belasteten Grundstücks  
verbleibender Teil des Gebäudewerts nach § 148 Abs. 3 Satz 4 BewG (90 720 EUR–74 390 EUR =) 16 330 EUR
zuzüglich Wert des Grund und Bodens nach § 148 Abs. 2 BewG 29 280 EUR
Grundbesitzwert (45 610 EUR), abgerundet nach § 139 BewG 45 500 EUR
 

Rz. 60–61

Einstweilen frei.

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