Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Bebaute Grundstücke in Erbbaurechtsfällen
 

Rz. 37

Bei einem bebauten Grundstück richtet sich die Ermittlung des Gesamtwerts entweder nach dem Ertragswertverfahren nach § 146 BewG oder nach dem "Steuerbilanzwertverfahren" nach § 147 BewG. Damit ist entscheidend, welche Wertermittlungsmethode für das bebaute Grundstück ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht in Betracht kommt. Insoweit wird auf die Erläuterungen zu § 146 bzw. § 147 BewG hingewiesen.

a) Ertragswertverfahren nach § 146 BewG

 

Rz. 38

Liegt für ein bebautes Grundstück eine vereinbarte Jahresmiete i.S. des § 146 Abs. 2 BewG vor bzw. ist anstelle der Jahresmiete in den Fällen der Eigennutzung, des Leerstands, der Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch oder der unentgeltlichen Überlassung oder einer Überlassung zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete die übliche Miete nach § 146 Abs. 3 BewG anzusetzen, ermittelt sich der Gesamtwert im Ertragswertverfahren nach § 146 BewG. Bei der Gesamtwertermittlung nach § 146 Abs. 1 bis 7 BewG beträgt der Gebäudewert nach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG 80 % des nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG ermittelten Werts.

Damit ergibt sich der Gebäudewert aus der Multiplikation der vereinbarten Jahresmiete bzw. der ggf. an diese Stelle tretenden üblichen Miete mit dem in § 146 Abs. 2 BewG vorgeschriebenen Faktor 12,5. Das Ergebnis ist um die Alterswertminderung von 0,5 % pro Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet wurde, allerdings höchstens um 25 % zu mindern. Bei einem bebauten Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient und nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, ist ein Zuschlag von 20 % erforderlich. Der Mindestansatz nach § 146 Abs. 6 BewG, wonach der Wert des bebauten Grundstücks nicht geringer sein darf, als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre, ist nicht einzubeziehen. Der verbleibende Teil des Gesamtwerts entfällt auf den Wert des Grund und Bodens.

 

Beispiel

Ein vor 57 Jahren errichtetes und selbst genutztes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 qm ist in Ausübung eines Erbbaurechts errichtet worden (Restlaufzeit 42 Jahre). Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 550 qm. Der Bodenrichtwert beträgt 150 EUR/qm. Es ist eine übliche Miete von 6 EUR/qm anzusetzen.

Die Ermittlung und Aufteilung des Gesamtwerts ergibt sich wie folgt:

 
Übliche Miete (150 qm × 6 EUR/qm × 12 Monate) × 12,5 = 135 000 EUR
Wertminderung wegen Alters nach § 146 Abs. 4 BewG; maximal 25 % 33 750 EUR
Zwischensumme 101 250 EUR
Zuschlag Einfamilienhaus nach § 146 Abs. 5 BewG; 20 % 20 250 EUR
Gesamtwert nach § 146 Abs. 1 bis 7 BewG 121 500 EUR
Der Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG kommt nicht zum Ansatz,
da der Wert für ein fiktiv unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG niedriger ist
(550 qm × 150 EUR/qm × 80 % = 66 000 EUR)
 
Vom Gesamtwert entfallen nach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG 80 % auf den
Gebäudewert (121 500 EUR × 80 % =)
97 200 EUR
Auf den Wert des Grund und Bodens entfällt nach § 148 Abs. 4 Satz 1
Halbs. 2 BewG der verbleibende Teil des Gesamtwerts
(121 500 EUR – 97 200 EUR =)
24 300 EUR
Der jeweils im Bedarfsfall festzustellende Grundbesitzwert ist auf einen durch 500 EUR ohne Rest teilbaren Betrag abzurunden (§ 139 BewG).  
 

Rz. 39–40

Einstweilen frei.

b) Bewertung beim Ansatz des Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG

 

Rz. 41

Bei bebauten Grundstücken, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, kann der nach § 148 Abs. 1 BewG zu berechnende Gesamtwert auch nach den Grundsätzen der Mindestbewertung nach § 146 Abs. 6 BewG zu ermitteln sein. Denn der sich auf der Grundlage der Ertragswerte (Jahresmiete bzw. übliche Miete) ermittelte Wert für das bebaute Grundstück darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre. In Bezug auf die Aufteilung ist dabei zu beachten, dass der Gebäudewert auch in diesen Fällen 80 % des Ertragswerts nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG beträgt und nicht 80 % des Gesamtwerts, der in diesen Fällen dem Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG entspricht. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des Gesetzes, wonach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG lediglich auf die Wertermittlung nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG verweist. Diese Sichtweise wurde im Urteil des FG Münster vom 25.4.2013 bestätigt.

 

Rz. 42

Der Wert des Grund und Bodens errechnet sich nach § 146 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 2 BewG nach dem verbleibenden Teil des Gesamtwerts. Dementsprechend ist in diesen Fällen vom Mindestwert, der den Gesamtwert darstellt, der Gebäudewert abzuziehen, der mit 80 % des Ertragswerts nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG anzusetzen ist.

Das nachstehende Beispiel aus den gleich lautenden Ländererlassen v. 2.4.2007 verdeutlicht die Aufteilung des Gesamtwerts auf den Gebäudewert und den Wert des Grund und Bodens beim Ansatz des Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG.

 

Beispiel

Ein vor 55 Jahren errichtetes und selbst genutztes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 qm ist in Ausübung eines Erbbaurechts errichtet worden. Das belastete Grundstück hat ei...

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