Gürsching/Stenger, Bewertun... / VI. Bewertung des Grundstücks, das mit einem fremden Gebäude bebaut ist
 

Rz. 143

Abweichend von der Einheitsbewertung 1964, das für die Bewertung des Grund und Bodens, das mit einem "fremden" Gebäude bebaut ist, eine Bewertung nach den Grundsätzen für unbebaute Grundstücke vorsieht, nimmt § 148 Abs. 2 BewG (bis 2006) Bezug auf § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG (bis 2006). Dort ist geregelt, dass der Wert des Grund und Bodens wie bei einem erbbaurechtsbelasteten Grundstück mit dem 18,6fachen der nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Pacht anzusetzen ist.

 

Rz. 144

Für die Höhe der Pacht kommt es auf die Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt an. Hat der Pächter vor dem Besteuerungszeitpunkt Einmalzahlungen geleistet oder Aufwendungen zugunsten des Grundstückseigentümers übernommen, z.B. Erschließungsbeiträge, fließen diese nicht in die Jahrespacht ein, die bei der Kapitalisierung zugrunde zu legen ist. Erfolgen solche Einmalzahlungen nach dem Besteuerungszeitpunkt, und zwar zusätzlich zu den laufenden Pachtzahlungen, ist nach Auffassung der Finanzverwaltung wie bei der Bewertung eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks eine durchschnittliche Jahrespacht zu berechnen. Dazu sind die laufenden Pachtzahlungen für die Restlaufzeit des Pachtverhältnisses mit der Einmalzahlung zusammenzurechnen und durch die Restlaufzeit zu dividieren. Wegen der Kritik an dieser Auffassung vgl. Anm. 49.

 

Rz. 145

Sind bei einem Pachtverhältnis z.B. unter nahen Angehörigen keine Pachtzahlungen vereinbart, so ist für das Grundstück mit fremdem Gebäude ein Grundstückswert von 0 EUR × 18,6 = 0 EUR anzusetzen. Der Ansatz eines angemessenen oder üblichen Nutzungsentgelts beim Fehlen eins Pachtzinses kommt aufgrund der gesetzlichen Regelung und des typisierenden Verfahrens nicht in Betracht. In diesem Zusammenhang besteht allerdings für den Steuerzahler die Gefahr, dass die Finanzverwaltung in der unentgeltlichen Überlassung eine eigenständige Zuwendung i.S. des § 7 ErbStG sieht, die als Nutzungsrecht mit dem Kapitalwert der Jahrespacht, berechnet auf die Restlaufzeit im Besteuerungszeitpunkt, zu besteuern wäre. Das obligatorische Nutzungsrecht hätte hier seine Grundlage in der Pachtvereinbarung.

Der Wert für das Grundstück mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist auf volle 500 EUR bzw. 1 000 DMnach unten abzurunden (§ 139 BewG).

 

Rz. 146

Einstweilen frei.

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