Gürsching/Stenger, Bewertun... / III. Verbleibender Wert
 

Rz. 93

Der Saldo aus dem Gesamtwert abzüglich der kapitalisierten Erbbauzinsen ergibt nach Abrundung den Grundstückswert für das Erbbaurecht. I.d.R. ist dieser Saldo positiv, so dass eine Abrundung auf volle 500 EUR nach unten vorzunehmen ist und das, was danach verbleibt, als Grundstückswert festgestellt wird. Es sind aber auch Fälle denkbar, in denen die Kürzung um den kapitalisierten Erbbauzins zu einem Negativwert führt. Ein solcher Negativwert wird auch von der Finanzverwaltung anerkannt. Da sich die Abrundungsregel zugunsten des Steuerpflichtigen auswirkt, ist der Negativwert auf den nächsten durch 500 ohne Rest teilbaren höheren negativen Eurobetrag zu runden.

 

Rz. 94

Zu einem Negativwert, einem Novum der Grundstücksbewertung, kann es bei Bestellung eines Erbbaurechts dann kommen, wenn die Liegenschaftszinssätze über 5,4 % hinausgehen. Dies ist im gewerblichen Bereich nicht unüblich. Auch in den Fällen, in denen der Gesamtwert aufgrund eines Gutachtens unter dem Steuerwert angesetzt wird, kann für das Erbbaurecht ein negativer Grundstückswert festzustellen sein.

 

Beispiel

An einem unbebauten Grundstück ist ein Erbbaurecht bestellt worden. Aufgrund dieses Erbbaurechts ist auf dem Grundstück ein gemischtgenutztes Gebäude errichtet worden. Die jährlichen Erbbauzinsen betragen 100 000 EUR. Das Erbbaurecht wurde nach 10 Jahren von dem Vater als Erbbauberechtigten auf seine Tochter im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen. Da das 20 Jahre alte Gebäude zu diesem Zeitpunkt bereits erhebliche Bauschäden aufwies, konnte es nur eingeschränkt vermietet werden. Die im Besteuerungszeitpunkt ermittelte durchschnittliche Miete betrug 60 000 EUR. Ein Mindestwert als Untergrenze und ein Verkehrswert als Obergrenze für ein Ertragswertverfahren kommen nicht in Betracht.

In einem ersten Rechenschritt ist der Gesamtwert des gemischtgenutzten Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren zu berechnen. Die durchschnittliche Jahresmiete von 60 000 EUR ist mit 12,5 zu kapitalisieren und ergibt einen Ausgangswert von 750 000 EUR. Dieser Ausgangswert ist um die Alterswertminderung für 20 Jahre (=10 %) zu kürzen. Es verbleibt somit ein Gesamtwert von 675 000 EUR. Dieser Gesamtwert ist um den kapitalisierten Erbbauzins von 100 000 EUR × 18,6 = 1 860 000 EUR zu ermäßigen. Für das Erbbaurecht ergibt sich demnach ein Negativwert von 1 185 000 EUR.

 

Rz. 95

Ein Negativwert kann sich auch bei der Ermittlung des Gesamtwerts nach § 147 BewG ergeben, und zwar dann, wenn der Gebäudewert aufgrund von Sonderabschreibungen, Bewertungswahlrechten oder anderen Vergünstigungen bis auf max. 1 EUR verringert wurde. Dann ist von dem Wert des Grund und Bodens abzüglich 30 % und dem Gebäudewert der mit 18,6 kapitalisierte jährliche Erbbauzins abzuziehen. Im Ergebnis ist in diesen Fällen häufig ein Negativwert festzustellen.

 

Rz. 96–99

Einstweilen frei.

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