Gürsching/Stenger, Bewertun... / III. Neukonzeption durch das JStG 1997
 

Rz. 7

Die Bewertung von Grundstücken, an denen ein Erbbaurecht bestellt wurde, ist in § 148 Abs. 1 BewG (bis 2006) geregelt. Sowohl das belastete Grundstück als auch das Erbbaurecht werden als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens behandelt. Zur Wertermittlung ist von einem Gesamtwert auszugehen, der sich bei einer Bewertung ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht ergibt. Von dem Gesamtwert entfällt auf das belastete Grundstück das 18,6fache des nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses. Der Rest des Gesamtwerts (Grundstückswertermittlung nach § 146 oder § 147 BewG abzgl. Wert des belasteten Grundstücks) ist als Wert des Erbbaurechts anzusetzen (§ 148 Abs. 1 Satz 2 BewG [bis 2006]). Weder der Anspruch auf Erbbauzinsen noch die Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzinsen werden bei der Grundstücksbewertung oder außerhalb der Grundstücksbewertung bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs berücksichtigt (§ 148 Abs. 1 Satz 3 BewG [bis 2006]).

 

Rz. 8

Die Konzeption des § 148 Abs. 1 BewG (bis 2006) entspricht der des § 94 BewG bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, allerdings mit dem Unterschied, dass der Grund und Boden nicht mit dem Wert für ein vergleichbares unbebautes Grundstück angesetzt wird, sondern mit dem Vielfachen der jährlichen Erbbauzinsen. Im zweiten Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags wird hierzu Folgendes ausgeführt:

"Der Erbbauzins ist die Rendite des zu Bebauungszwecken überlassenen Grund und Bodens. Aus der Kapitalisierung des Erbbauzinses kann daher umgekehrt auf den Wert des belasteten Grundstücks geschlossen werden. Da Verwaltungskosten und sonstige, durch Abschläge zu berücksichtigende Belastungen bei Erbbaurechten nicht in größerem Umfang vorliegen, wurde ein Kapitalisierungsfaktor von 18,6 gewählt. Durch den Abzug dieses Werts bei der Ermittlung des Werts des Erbbaurechts wird sichergestellt, dass die Werte des belasteten Grundstücks und des Erbbaurechts insgesamt den gleichen Wert erbringen wie ein unbelastetes Grundstück mit entsprechender Bebauung. Typisierend wird angenommen, dass beim Heimfall eine entsprechende Vergütung entrichtet wird (§ 32 ErbbauVO). Eine Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechts ist daher nicht erforderlich."

 

Rz. 9

Der Gesetzgeber setzt für das belastete Grundstück nicht den Wert eines vergleichbaren unbebauten Grundstücks an, sondern den Kapitalwert der jährlichen Erbbauzinsen. Damit werden bei der Bewertung des Grund und Bodens Schwierigkeiten hinsichtlich der wertmindernden Berücksichtigung des Erbbaurechts vermieden. Bei der Verkehrswertermittlung werden diese Schwierigkeiten dadurch überwunden, dass das belastete Grundstück auf der Grundlage einer Kaufpreisanalyse (Vergleichswertverfahren) oder mit Hilfe finanzmathematischer Methoden bewertet wird (vgl. Nr. 5.2.2 der WertR).

Soweit beim Vergleichswertverfahren im Rahmen der Verkehrswertermittlung ein unmittelbarer Preisvergleich nicht möglich ist, kann ein mittelbarer Preisvergleich unter Rückgriff auf eine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise durchgeführt werden. Erforderlich ist dafür, dass die untersuchten Kaufpreise sachliche und regionale Beschränkungen beachten. Darüber hinaus muss ihre Gültigkeit zuvor an mehreren geeigneten Kaufpreisen von Objekten, die sachlich und räumlich dem zu bewertenden Objekt entsprechen, überprüft worden sein.

 

Rz. 10–11

Einstweilen frei.

 

Rz. 12

Die Korrektur des Bodenwerts ist im Wesentlichen von der Differenz zwischen der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts und dem vereinbarten Erbbauzins und zum anderen von der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags abhängig. Je geringer der Unterschied in der Verzinsung und je kürzer die Restlaufzeit, desto mehr nähert sich der Wert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks dem Wert eines vergleichbaren nicht belasteten Grundstücks an. Diese Veränderungen aufgrund des Zeitablaufs werden bei der steuerlichen Grundstücksbewertung nach § 148 Abs. 1 BewG (bis 2006) nicht nachvollzogen. Denn es wird weder der im Besteuerungszeitpunkt erzielbare angemessene Verzinsungsbetrag noch die Restlaufzeit berücksichtigt.

 

Rz. 13

Zwar stellt § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG (bis 2006) auf die im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinsen ab, jedoch dürften sie, wenn es sich nicht gerade um ein neu vereinbartes Erbbaurecht handelt, auch bei Verträgen mit Anpassungsklauseln nicht dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts im Besteuerungszeitpunkt entsprechen, sondern wesentlich niedriger ausfallen. Dies ist z.B. bei Wohngrundstücken darauf zurückzuführen, dass die Anpassung der Erbbauzinsen nicht über die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen darf und ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Anhebung des Erbbauzinses geltend gemacht werden kann (§ 9a Abs. 1 ErbbauVO).

 

Rz. 14

Die Restlaufzeit des Erbbaurechts ist für die steu...

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