Gürsching/Stenger, Bewertun... / H. Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts

I. Gesetzeslage

 

Rz. 151

Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes ist im Gesetz sowohl für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts als auch für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nicht vorgesehen.

 

Rz. 152

Dies schließt jedoch nicht aus, dass bei der Wertermittlung des Erbbaurechts und des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden im Rahmen der Gesamtwertermittlung statt des Gesamtwerts der nachgewiesene niedrigere Verkehrswert angesetzt wird. Eine Berücksichtigung des niedrigeren Verkehrswerts ist dann möglich, wenn der Gesamtwert nach den Grundsätzen für ein unbebautes Grundstück nach § 145 BewG oder bei bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren nach § 146 BewG ermittelt wurde. Über die in diesen Vorschriften enthaltenen Öffnungsklauseln (§ 145 Abs. 3 S. 3 bzw. § 146 Abs. 7 BewG) ist der Ansatz eines niedrigeren Verkehrswerts möglich. Eine zumindest teilweise Nachweismöglichkeit besteht auch im Rahmen der Wertermittlung nach § 147 BewG für den Bodenwert nach § 147 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG. Die Besonderheit besteht für diese Fälle darin, dass der Nachweis nicht für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts bzw. des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden geführt wird, sondern für eine fiktiv unbelastete Einheit des unbebauten bzw. bebauten Grundstücks. Im Rahmen des insoweit vorgelegten Gutachtens darf dementsprechend das Erbbaurecht bzw. die Tatsache, dass ein anderer als der Eigentümer das Gebäude errichtet hat, nicht berücksichtigt werden. Allerdings ist nach der Auffassung der Finanzverwaltung vorgesehen, dass eine bestehende Abbruchverpflichtung aufgrund des Erbbaurechtsvertrags und damit auch aufgrund des Vertrages zwischen den Parteien bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden wertmindernd berücksichtigt werden kann.

Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ist ersichtlich, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswerts) anhand eines Verkaufspreises für die entsprechenden wirtschaftlichen Einheiten insoweit nicht geführt werden kann.

II. Übermaßverbot

 

Rz. 153

Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Möglichkeit für die wirtschaftlichen Einheiten der Erbbaurechtsfälle und der Fälle der Gebäude auf fremdem Grund und Boden einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen, kam es zu einer Vielzahl von Rechtsbehelfsverfahren. Beispielhaft sind nachstehend einige BFH-Verfahren dargestellt:

  • Erbbaurechtsfälle

Verfassungsmäßigkeit des gleichbleibenden Abzugs des Kapitalwerts der Erbbauzinsverpflichtung vom Grundstückswert

Der BFH hat in seinem Beschluss v. 22.5.2002 ausgeführt, dass er es für ernstlich zweifelhaft hält, ob § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG (bis 2006) verfassungskonform ist. Zwar entspreche der angefochtene Bescheid den Regelungen des Bewertungsgesetzes. Nicht zu folgen sei aber der Überlegung, dass ein etwaiger Gesetzesüberhang durch eine Billigkeitsmaßnahme beseitigt werden könne. Letzteres sei deshalb nicht möglich, weil der Gesetzesüberhang nicht ungewollt sei; denn mit § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG (bis 2006) habe der Gesetzgeber auch gravierende Überbewertungen – wie sie im Streitfall offenbar vorlägen – bewusst in Kauf genommen.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts beim Erwerb eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks

Weist der Erwerber eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks nach, dass dessen gemäß § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG (bis 2006) ermittelter Wert mehr als das Dreifache seines gemeinen Werts im unbebauten Zustand ausmacht, und hat er beim Heimfall des Erbbaurechts eine angemessene Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, ist der Grundstückswert im Wege verfassungskonformer Auslegung entsprechend Satz 2 der Vorschrift i.V.m. § 146 Abs. 7 oder §§ 147, 145 Abs. 3 Satz 3 BewG auf den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert festzustellen.

Verfassungskonforme Auslegung des § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG (bis 2006), um Überbewertung eines Erbbaurechts zu vermeiden

Der BFH führte aus, dass eine gegen das Übermaßverbot verstoßende Bewertung eines Erbbaurechts nicht durch die Nichtanwendung des § 146 Abs. 6 BewG (bis 2006), sondern dadurch vermieden werden müsse, dass dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit eingeräumt werde, den niedrigeren gemeinen Wert des Erbbaurechts nachzuweisen. Denn verstoßen die Belastungsfolgen einer schematisierenden Bedarfsbewertung eines Erbbaurechts gemäß § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG (bis 2006) gegen das Übermaßverbot, ist in verfassungskonformer Auslegung der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch den Steuerpflichtigen zuzulassen.

Nachweis eines geringeren gemeinen Werts im Rahmen der Bedarfsbewertung eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks für Zwecke der Grunderwerbsteuer

Der BFH hat mit seinem Urteil v. 11.12.2013 entschieden, dass wenn die Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks mit dem 18,6fachen des jährlichen Erbbauzinsens (§ 148 Abs. 1 Satz 1 BewG bis 2006) gegen das Übermaßverbot verstoße – wobei der BFH eine Bewertungsdifferenz von um die 10% als eine Folge der typisierten Bewertungsmethode betrachtet, die aufgrund der mit einer...

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