Gürsching/Stenger, Bewertun... / G. Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden
 

Rz. 111

Befindet sich auf dem Grundstück ein Gebäude, das zivilrechtlich oder wirtschaftlich nicht dem Grundstückseigentümer zuzurechnen ist, wird im Bedarfsfall für das Grundstück oder für das Gebäude ein Grundstückswert festgestellt. Die Bewertung richtet sich hier nach den Grundsätzen, die für Grundstücke bei Bestellung eines Erbbaurechts gelten (§ 148 Abs. 2 BewG [bis 2006]). Sie unterscheidet sich dem Grundsatz nach nicht wesentlich von der Einheitsbewertung. Neu ist lediglich der Ansatz des Grund und Bodens mit einem Vielfachen der Jahrespacht.

I. Einheitsbewertung 1964/1935

 

Rz. 112

Die Einheitsbewertung 1964 behandelt ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden als separate wirtschaftliche Einheit des Gebäudeeigentümers neben der wirtschaftlichen Einheit des Grund und Bodens, die dem Grundstückseigentümer zugerechnet wird (§ 94 BewG). Sowohl für den Bodenwert als auch für den Gebäudewert sind somit jeweils gesonderte Einheitswerte zu ermitteln. Die Grundstücksart des aufstehenden Gebäudes richtet sich nach dessen Nutzung; sie ist auch als Grundstücksart für den Grund und Boden maßgebend.

 

Rz. 113

Der Grund und Boden ist so zu ermitteln, als wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 94 Abs. 2 BewG). Eine Ermäßigung kommt in Ausnahmefällen dann in Betracht, wenn die tatsächliche Bebauung den Wert des Grund und Bodens beeinträchtigt, insb. wegen eines langfristig zu niedrig vereinbarten Pachtzinses.

Die Bewertung des Gebäudes erfolgt im Ertrags- oder Sachwertverfahren, allerdings ohne Berücksichtigung des Bodenwertanteils. Die Verpflichtung, das Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit abzubrechen, mindert den Gebäudewert. Wegen weiterer Einzelheiten vgl. die Erläuterungen zu § 94 BewG.

 

Rz. 114

Im Beitrittsgebiet werden Gebäude auf fremdem Grund und Boden ebenfalls nach den vorstehenden Grundsätzen ermittelt, allerdings auf der Grundlage der Wertverhältnisse vom 1.1.1935. Für den Grund und Boden ist der Bodenrichtwert vom 1.1.1935 maßgebend; i.d.R. wird dieser Wert nicht durch das aufstehende Gebäude beeinflusst. Der Wert für das Gebäude ist nach den Vorschriften über bebaute Grundstücke zu ermitteln; für die Anwendung der Bewertungsmethode kommt es auf die Art des Grundstücks an. Erfolgt die Bewertung nach dem Jahresrohmietenverfahren, ist der Grundstückwert um einen Bodenwertanteil zu kürzen. Ggf. ist eine Ermäßigung wegen Abbruchverpflichtung zu berücksichtigen.

 

Rz. 115–117

Einstweilen frei.

II. Überblick über § 148 Abs. 2 BewG (bis 2006)

 

Rz. 118

Nach § 148 Abs. 2 BewG (bis 2006) sind die Vorschriften für Grundstücke, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, für Gebäude auf fremdem Grund und Boden entsprechend anzuwenden. Dies gilt zum einen für die Bewertung des Grund und Bodens mit dem 18,6fachen der zu zahlenden jährlichen Pacht und zum anderen für das Gebäude, dessen Grundstückswert sich aus dem Gesamtwert abzüglich Kapitalwert der Jahrespacht ergibt. Das Recht auf die Pacht und die Verpflichtung zur Zahlung der Pacht bleiben bei der Grundstücksbewertung, aber auch bei der Bewertung des steuerpflichtigen Erwerbs außer Ansatz.

Nachstehend ist in einer schematischen Übersicht die Wertermittlung für die wirtschaftlichen Einheiten des Grund und Bodens, der mit einem fremdem Gebäude belastet ist, und des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden dargestellt:

III. Begriffe im Zusammenhang mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden

 

Rz. 119

Hinsichtlich des Begriffs im Zusammenhang mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden wird auf die gleichermaßen geltenden Ausführungen zu § 148a BewG (vgl. Anm. 9–14) verwiesen.

 

Rz. 120–121

Einstweilen frei.

IV. Annahme eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden

1. Gebäude als Scheinbestandteil

 

Rz. 122

Die Erläuterungen zum Gebäude als Scheinbestandteil zu § 148a BewG können für den § 148 Abs. 2 BewG (bis 2006) übernommen werden (vgl. Anm. 16–17).

 

Rz. 123

Einstweilen frei.

2. Wirtschaftliches Eigentum

 

Rz. 124

Die Erläuterungen zu § 148a BewG (vgl. Anm. 18–21) gelten gleichermaßen.

 

Rz. 125–126

Einstweilen frei.

3. Ersatzanspruch

 

Rz. 127

Unverändert gilt, dass ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vorliegt, wenn dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht. Die Erläuterungen zu § 148a BewG können insoweit zugrundegelegt werden (vgl. Anm. 22–31).

 

Rz. 128–138

Einstweilen frei.

V. Entstehung und Umfang der wirtschaftlichen Einheit

 

Rz. 139

Der Umfang der wirtschaftlichen Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und korrespondierend dazu des belasteten Grundstücks bestimmt sich analog zu den Ausführungen des § 148a BewG. Auch hinsichtlich der Entstehung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ergeben sich keine Änderungen. Insoweit wird auf die Erläuterungen zu § 148a BewG (vgl. Anm. 32–35) verwiesen.

 

Rz. 140–142

Einstweilen frei.

VI. Bewertung des Grundstücks, das mit einem fremden Gebäude bebaut ist

 

Rz. 143

Abweichend von der Einheitsbewertung 1964, das für die Bewertung des Grund und Bodens, das mit einem "fremden" Gebäude bebaut ist, eine Bewertung nach den Grundsätzen für unbebaute Grundstücke vorsieht, nimmt § 148 Abs. 2 BewG (bis 2006) Bezug auf § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG (bis 2006). Dort ist geregelt, dass der Wert des Grund und Bodens wie bei einem erbbaurechtsbelasteten Grundstück mit dem 18,6fachen der nach den vertragli...

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