Gürsching/Stenger, Bewertun... / F. Wohnungs- und Teilerbbaurechte
 

Rz. 106

Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteilen zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerbbaurecht ist gegeben, wenn das Sondereigentum an bestimmten Räumen besteht, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 30 WEG). Wegen weiterer Einzelheiten vgl. die Anmerkungen zu § 92 BewG.

Die Bewertung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten ist für die Grundstücksbewertung ab 1996 nicht gesetzlich geregelt. Eine Lösung lässt sich nur unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks finden. Soweit es um die Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks geht, ist § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG (bis 2006) anzuwenden. Danach ist für das belastete Grundstück das 18,6fache der zu zahlenden jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen (Anm. 36 f.).

 

Rz. 107

Für die Bewertung des Wohnungs- oder Teilerbbaurechts werden nach § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG a.F. zwei Berechnungsgrößen benötigt, und zwar der Gesamtwert und der Kapitalwert der zu zahlenden jährlichen Erbbauzinsen. Bei der Wertermittlung ist jedes Wohnungs- oder Teilerbbaurecht für sich zu betrachten und als wirtschaftliche Einheit zu bewerten. Der Gesamtwert für das Wohnungs- oder Teilerbbaurecht ist nach § 146 Abs. 8 BewG (bis 2006) im Ertragswertverfahren zu berechnen. Von diesem Gesamtwert sind die auf den Wohnungs- oder Teilerbbauberechtigten entfallenden anteiligen jährlichen Erbbauzinsen, vervielfacht mit 18,6, abzuziehen.

 

Beispiel

Aufgrund eines Erbbaurechts haben A und B auf einem unbebauten Grundstück ein Gebäude mit zwei Wohnungen errichtet. An der Wohnung im Erdgeschoss steht A ein Wohnungserbbaurecht und an der Wohnung im 1. Obergeschoss B ein Wohnungserbbaurecht zu. Nach dem Erbbaurechtsvertrag sind A und B gemeinschaftlich zu je 1/2 aus dem Vertrag berechtigt und verpflichtet. Die jährlichen Erbbauzinsen sind von beiden hälftig mit 2 500 EUR zu leisten. Für die Wohnung des A, die Gegenstand einer Grundbesitzbewertung ist, ergibt sich zum Besteuerungszeitpunkt eine durchschnittliche Jahresmiete von 12 000 EUR. An Alterswertminderung sind 5 % anzusetzen.

Das Wohnungserbbaurecht des A ist bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer mit folgendem Grundstückswert anzusetzen:

 
Durchschnittliche Jahresmiete (12 000 EUR × 12,5) = 150 000 EUR
Alterswertminderung (5 % von 150 000 EUR) –   7 500 EUR
Verbleiben 142 500 EUR
Zuschlag (20 % von 142 500 EUR) +  28 500 EUR
Gesamtwert 171 000 EUR
Kapitalwert der jährlichen Erbbauzinsen (18,6 × 2 500 EUR) –  46 500 EUR
Grundstückswert 124 500 EUR
Abgerundet 124 500 EUR

Der Gesetzgeber wäre im Grunde gefordert gewesen, für die Bewertung des Wohnungs- und Teilerbbaurechts eine eindeutige gesetzliche Grundlage zu schaffen.

 

Rz. 108–110

Einstweilen frei.

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