Gürsching/Stenger, Bewertun... / C. Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks
 

Rz. 36

Der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks beträgt das 18,6fache des nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses (§ 148 Abs. 1 Satz 1 BewG [bis 2006]). Das belastete Grundstück wird somit nicht – wie vor Bestellung des Erbbaurechts – mit der Grundstücksfläche, vervielfacht mit dem ggf. korrigierten Bodenrichtwert und abzüglich eines pauschalen Abschlags von 20 % bewertet; § 145 Abs. 3 BewG ist nicht anwendbar. Der Wert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks ist allein von den jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen abhängig. Denn der Vervielfältiger ist mit 18,6 im Gesetz festgeschrieben (Anm. 65 f.).

I. Jährlicher Erbbauzins

 

Rz. 37

Die Gegenleistung für das Erbbaurecht besteht in der Zahlung von Erbbauzinsen. Der Erbbauzins ist das wiederkehrende Entgelt, das der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat. Der Erbbauzins muss für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus bestimmt und nicht nur bestimmbar sein (§ 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO). Erbbaurechte können auch unentgeltlich oder gegen eine einmalige Zahlung bestellt werden; die Vereinbarung eines Erbbauzinses ist somit nicht notwendiger Bestandteil des Erbbaurechtsvertrags. Beim Erbbauzins wird zwischen dem dinglichen Erbbauzins, der Erbbauzinsreallast, und dem schuldrechtlichen Erbbauzins unterschieden. Zum dinglichen Erbbauzins bestimmt § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO, dass auf den Erbbauzins die Vorschriften des BGB über die Reallasten entsprechend anzuwenden sind. Gläubiger des Erbbauzinses ist demnach derjenige, der bei Fälligkeit des Erbbauzinses Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks ist. Der oben angegebene Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Erbbauzinsen nach Zeit und Höhe für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus bestimmt sein müssen, bezieht sich nur auf den dinglichen Erbbauzins. Daneben oder anstelle des dinglichen Erbbauzinses kann im Erbbaurechtsvertrag schuldrechtlich etwas anderes vereinbart sein, z.B. zur Anpassung des Erbbauzinses an sich verändernde Verhältnisse. Solche Anpassungsklauseln bedürfen nach § 3 WährG i.d.R. der Genehmigung durch die Landeszentralbank. Ausgenommen sind sog. Leistungsvorbehalte und Spannungsklauseln.

 

Rz. 38

Unter einem Leistungsvorbehalt ist eine Vereinbarung zu verstehen, nach der im Fall einer Änderung von Preisen oder Werten bestimmter Güter oder Leistungen die Vertragspartner bzw. ein Dritter den Schuldbetrag neu festsetzen sollen, ohne dass das Ausmaß der Änderung bindend festgelegt ist. Ein Leistungsvorbehalt liegt z.B. vor, wenn eine Veränderung insb. des Lebenshaltungskostenindexes nicht automatisch zu einer bestimmten Änderung des Erbbauzinses führen soll, sondern nur die Voraussetzung dafür schafft, eine angemessene Änderung des Erbbauzinses verlangen zu können.

 

Rz. 39

Eine Spannungsklausel liegt vor, wenn der Maßstab, an den der Erbbauzins angepasst werden soll, und die Leistung, für die die zu sichernde Geldschuld (Erbbauzins) gezahlt wird, nach der Verkehrsanschauung gleichartig sind, wie z.B. zwischen dem Mietertrag der auf einem Grundstück aufstehenden Gebäude und der Grundstücksnutzung, für die der Erbbauzins gezahlt wird.

 

Rz. 40

Wertsicherungsklauseln zur Anpassung der Zahlungen an die sich ändernden Wertverhältnisse sind zulässig, allerdings müssen sie den Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank entsprechen. Die Laufzeit der Vereinbarung muss dabei mindestens zehn Jahre betragen. Nach § 9a ErbbauVO ist bei Grundstücken, die Wohnzwecken dienen, eine Anpassung an einen Bodenpreisindex unzulässig. Denn ein Erhöhungsanspruch ist i.d.R. als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Um dieser Vorgabe Rechnung zu tragen, wird allgemein ein Mittel aus der Steigerung des Lebenshaltungskostenindex für einen vierköpfigen Arbeitnehmerhaushalt und des Index über die Entwicklung der Bruttomonatsverdienste der Arbeiter in der Industrie und der Angestellten in Industrie und Handel vereinbart. Ist der Erbbauzins bereits erhöht worden, so dass ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses wiederum frühestens nach Ablauf von weiteren drei Jahren seit der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Unabhängig davon, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbegrundstück handelt, kann der Erbbauzins bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 % wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden.

 

Rz. 41

Die Höhe des Erbbauzinssatzes ist von der Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks abhängig. Die nachfolgende Übersicht gibt hierzu einen Anhaltspunkt, und zwar im Vergleich zu den Liegenschaftszinssätzen in den Wertermittlungs-Richtlinien:

 
Nutzung der Erbbaurechtsgrundstücke Erbbauzinssatz in % Liegenschaftszinssatz in %
Ein- und Zweifamilienhausgrundstück 2,5
Mietwohngrundstück 3,5 5,0
gemischtgenutzte Grundstücke    
– mit weniger als 50 % gewerblichem Miet...

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