Gürsching/Stenger, Bewertun... / A. Entstehung und Bedeutung der Vorschrift

I. Einheitsbewertung zum 1.1.1964

 

Rz. 1

Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten, für die jeweils ein eigener Einheitswert festgestellt wird. Ausgangsgröße für die Einheitsbewertung ist in beiden Fällen der Gesamtwert für den Grund und Boden und das aufstehende Gebäude; dieser ist wie im Regelfall ohne Bestehen eines Erbbaurechts zu ermitteln. Der Gesamtwert wird auf das Erbbaurecht und das belastete Grundstück entsprechend der Dauer des Erbbaurechts aufgeteilt (wegen weiterer Einzelheiten vgl. Erläuterungen zu § 92 BewG). Beträgt die Dauer des Erbbaurechts am Stichtag 50 Jahre oder mehr, so entfällt der Gesamtwert allein auf das Erbbaurecht. Bei einer Laufzeit des Erbbaurechts von weniger als 50 Jahren ist der Gesamtwert entsprechend dem vom Gesetzgeber in § 92 Abs. 3 BewG vorgegebenen Aufteilungsschlüssel aufzuteilen; der Aufteilungsschlüssel richtet sich nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Zusätzlich zu den Einheitswerten für das Erbbaurecht und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück werden das Recht auf den Erbbauzins sowie die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses außerhalb der Grundstücksbewertung mit dem Kapitalwert berücksichtigt.

 

Rz. 2

Der Gesetzgeber hat sich bei der Einheitsbewertung 1964 dafür ausgesprochen, abweichend von anderen Nutzungsverhältnissen, eine Aufteilung des Gesamtwerts auf den Grundstückseigentümer und den Erbbauberechtigten vorzunehmen, wobei der Kapitalwert der Erbbauzinsen, u.a. abhängig von der Laufzeit des Erbbaurechts, das Korrektiv zu den beiden Einheitswerten darstellt. Bei dem Grundstückseigentümer unterlag der Einheitswert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks als Anteil am Gesamtwert, ggf. mit 0 DM anzusetzen, zuzüglich des Anspruchs auf Erbbauzinsen vor dem 1.1.1996 der Erbschaft- und Schenkungsteuer bzw. der Vermögensteuer. Beim Erbbauberechtigten war der anteilige Gesamtwert abzüglich der Verpflichtung zur Zahlung der Erbbauzinsen anzusetzen. In der Summe haben sich Anspruch und Verpflichtung ausgeglichen, so dass im Ergebnis bei beiden nur der Gesamtwert des Grundstücks einschließlich der von dem Erbbauberechtigten errichteten Gebäude besteuert wird. Gegen eine solche gesetzliche Behandlung des Erbbaurechts sind verschiedentlich verfassungsrechtliche Bedenken angemeldet worden. Der BFH hat diese Bedenken nicht geteilt; dem ist auch das BVerfG in den Beschlüssen v. 14.12.1993, v. 17.7.1995, v. 17.8.1995 und v. 24.8.1995 gefolgt. Letztlich haben die verfassungsmäßigen Bedenken gegen die Einheitsbewertung als Bewertungsmaßstab bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer und Vermögensteuer dazu geführt, dass die Vermögensteuer nicht mehr erhoben wird und bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.1995 die Bedarfsbewertung gilt.

Wegen der Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden vgl. Anm. 112 f.

II. Einheitsbewertung im Beitrittsgebiet zum 1.1.1935

 

Rz. 3

Im Beitrittsgebiet wird für das Erbbaurecht und für das erbbaurechtsbelastete Grundstück nur ein Einheitswert festgestellt (wegen der Bedenken hiergegen vgl. § 92 BewG Anm. 1). Dieser Einheitswert umfasst als Gesamtwert den Grund und Boden und das Gebäude, wobei die Belastung mit dem Erbbaurecht zunächst nicht berücksichtigt wird (§ 46 Abs. 1 RBewDV). Der Gesamtwert ist nach der Dauer des Erbbaurechts auf den Erbbauberechtigten und den Erbbauverpflichteten aufzuteilen. Dem Erbbauberechtigten steht i.d.R. das Gebäude und ein Anteil am Wert des Grund und Bodens zu, abgestuft nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Der danach verbleibende Anteil am Gesamtwert stellt den Wert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks dar. Auch hier gehörten das Recht auf den Erbbauzins und der Anspruch auf Zahlung der Erbbauzinsen neben dem Grundstückswert zur Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Vermögensteuer.

Wegen der Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden vgl. Anm. 114.

 

Rz. 4–6

Einstweilen frei.

III. Neukonzeption durch das JStG 1997

 

Rz. 7

Die Bewertung von Grundstücken, an denen ein Erbbaurecht bestellt wurde, ist in § 148 Abs. 1 BewG (bis 2006) geregelt. Sowohl das belastete Grundstück als auch das Erbbaurecht werden als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens behandelt. Zur Wertermittlung ist von einem Gesamtwert auszugehen, der sich bei einer Bewertung ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht ergibt. Von dem Gesamtwert entfällt auf das belastete Grundstück das 18,6fache des nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses. Der Rest des Gesamtwerts (Grundstückswertermittlung nach § 146 oder § 147 BewG abzgl. Wert des belasteten Grundstücks) ist als Wert des Erbbaurechts anzusetzen (§ 148 Abs. 1 Satz 2 BewG [bis 2006]). Weder der Anspruch auf Erbbauzinsen noch die Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzinsen werden bei der Grundstücksbewertung oder außerhalb der Grundstücksbewertung bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs berücksichtigt (§ 148 Abs. 1 Satz 3 BewG [bis 2006]).

 

Rz. 8

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