Gürsching/Stenger, Bewertun... / 7. Keine Zahlung von Erbbauzinsen vereinbart
 

Rz. 58

Nach § 1 ErbbauVO müssen folgende Voraussetzungen mindestens erfüllt sein, damit ein Erbbaurecht wirksam entstehen kann:

  • Das Erbbaurecht darf nur die bauliche Nutzung eines fremden Grundstücks zum Inhalt haben.
  • Es darf nur für bestimmte natürliche oder juristische Personen bestellt werden.
  • Die Art des Bauwerks ist zu konkretisieren.
  • Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil des Gebäudes ist unzulässig.
  • Das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererblich.
  • Die Laufzeit des Erbbaurechts muss angegeben werden.

Aus dieser Aufzählung ist ersichtlich, dass die Vereinbarung über die Zahlung eines Erbbauzinses nicht notwendig Bestandteil eines Erbbaurechts ist. Bei Vereinbarungen unter nahen Angehörigen ist es nicht unüblich, dass keine Vereinbarung über die Zahlung von Erbbauzinsen getroffen wird.

 

Rz. 59

Nach Rz. 10 der gleich lautenden Ländererlasse v. 17.6.1997 ist in den Fällen, in denen kein Erbbauzins zu zahlen ist, für das belastete Grundstück ein Wert von 0 EUR anzusetzen. Die vorgenannten Ländererlasse nennen zwar in diesem Zusammenhang das Eigentümererbbaurecht, jedoch dürfte dies auch für ein Erbbaurecht mit fehlender Vereinbarung über die Zahlung von Erbbauzinsen gelten. Denn sind keine Erbbauzinsen vereinbart, betragen die im Besteuerungszeitpunkt maßgebenden Erbbauzinsen 0 EUR. Dies führt dann zu einem Wert des belasteten Grundstücks i.H.v. 0 EUR × 18,6 = 0 EUR. § 148 Abs. 1 BewG (bis 2006) enthält im Gegensatz zum Ertragswertverfahren in § 146 Abs. 3 BewG keine Vorschrift, die den Ansatz üblicher Erbbauzinsen für die unentgeltliche Überlassung des Erbbaurechts vorsieht. Dies würde auch nicht den Grundsätzen der Bereicherung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer entsprechen. Hat der Grundstückseigentümer einem nahen Angehörigen, z.B. einem Kind, ein Erbbaurecht an einem unbebauten Grundstück eingeräumt, ohne dass dafür Erbbauzinsen zu zahlen sind, ist hierin eine Bereicherung des Kindes zu sehen. Wird ein solches erbbaurechtsbelastetes Grundstück einem anderen zugewendet, hat dies für den Bedachten keinen oder nur einen sehr geringen Wert. Der Ansatz von üblichen Erbbauzinsen würde hier zu einer Überbesteuerung führen.

 

Rz. 60

Das "Übel" aus der Sicht der Finanzverwaltung besteht nicht in der Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks, sondern in der Erfassung der Bereicherung durch Einräumung des unentgeltlichen Erbbaurechts, in dem vorangegangenen Fall also in der Besteuerung der Zuwendung eines Elternteils an das Kind. Hier stellt sich die Frage, ob die unentgeltliche Einräumung des Erbbaurechts für sich gesehen als Zuwendung i.S. des § 7 ErbStG zu besteuern ist.

Diese wäre dann mit dem Kapitalwert anzusetzen. Dem dürfte der Wortlaut des § 148 Abs. 1 Satz 3 BewG (bis 2006) entgegenstehen, der ausdrücklich anordnet, dass weder ein Erbbauzinsanspruch noch eine Erbbauzinsverpflichtung bei der Grundstücksbewertung und außerhalb dieser Bewertung angesetzt werden darf. Diese Gesetzesauslegung wird gestützt durch die Überlegung, dass ansonsten bei jedem Erbbaurecht, insb. unter nahen Angehörigen, zu Beginn der Erbbaurechtsvereinbarung geprüft werden müsste, inwieweit der vereinbarte Erbbauzins dem üblichen Erbbauzins entspricht. Sollte dies nicht der Fall sein, so wäre in der Differenz zwischen dem üblichen und dem vereinbarten Erbbauzins, kapitalisiert auf die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags, eine Zuwendung i.S. des § 7 ErbStG zu sehen. Schließlich ist zu bedenken, dass das Problem nicht neu ist und bereits vor 1996 bei Anwendung des § 92 BewG bestand. Denn auch dort wurde bei einem Erbbaurecht, dessen Laufzeit im Besteuerungszeitpunkt noch mindestens 50 Jahre betrug, der Gesamtwert allein dem Erbbauberechtigten zugerechnet, wobei das Recht auf den Erbbauzins und die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses mit 0 DM angesetzt wurden. Also konnte auch in Altfällen ein erbbaurechtsbelastetes Grundstück mit einem Wert von 0 DM zugewendet werden.

 

Rz. 61

Die vom Gesetzgeber gewählte Konstruktion der Bewertung von Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind, kann dazu genutzt werden, ein unbebautes Grundstück ohne Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer übergehen zu lassen. Wer Eigentümer eines solchen unbebauten Grundstücks ist und dieses einem Dritten zuwendet, dessen steuerpflichtiger Erwerb wird unter Ansatz des Grundstückswerts des unbebauten Grundstücks ermittelt. Wird vor Zuwendung eines solchen Grundstücks zugunsten des Bedachten ein Erbbaurecht bestellt und keine Zahlung von Erbbauzinsen vereinbart, kann das erbbaurechtsbelastete Grundstück dem Bedachten mit einem Grundstückswert von 0 EUR zugewendet werden. Es fällt also keine Schenkungsteuer an. Man spricht in diesem Zusammenhang vom "Bermuda-Dreieck der Grundstücksbewertung".

Da Erbbaurechte auch an bereits bebauten Grundstücken bestellt werden können, lassen sich auch diese ohne Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer übertragen. Die Finanzverwaltung wird dies nicht ohne Weiteres hinnehmen wollen.

 

Rz. 62

Statt der...

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