Gürsching/Stenger, Bewertun... / 1. Im Besteuerungszeitpunkt maßgebender Erbbauzins
 

Rz. 47

Für die Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks kommt es auf den im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag, an (§ 148 Abs. 1 Satz 1 BewG [bis 2006]). Die im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden Erbbauzinsen sind somit auf einen Jahresbetrag umzurechnen. Steht im Besteuerungszeitpunkt bereits fest, dass sich die Höhe der Erbbauzinsen danach ändern wird, ist dies bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.

 

Beispiel

In einem Erbbaurechtsvertrag ist eine Anpassung der Erbbauzinsen vereinbart, wenn sich die Lebenshaltungskosten im Vergleich zur letzten Anhebung der Erbbauzinsen um mehr als 15 Prozentpunkte erhöht haben. Sollte diese Erhöhung bereits vor dem Besteuerungszeitpunkt eingetreten sein, sind die erhöhten Erbbauzinsen auch dann bei der Grundstücksbewertung anzusetzen, wenn das Erhöhungsverlangen erst nach dem Besteuerungszeitpunkt von dem Erwerber geltend gemacht wird.

 

Rz. 48

Nicht zu berücksichtigen ist dagegen eine künftige Anpassung der Erbbauzinsen aufgrund von Wertsicherungsklauseln, soweit sich diese Anpassung im Besteuerungszeitpunkt noch nicht konkretisiert hat. Die Wertsicherungsklauseln bleiben in diesen Fällen wegen ihrer aufschiebenden Wirkung unberücksichtigt. Dabei ist es für die steuerliche Beurteilung unbedeutend, ob die Wertsicherungsklausel an den Index für die Lebenshaltungskosten oder die Einkommensentwicklung oder einen Mittelwert von beiden anknüpft.

 

Beispiel

A als Eigentümer eines unbebauten Grundstücks hat daran ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit über 99 Jahre bestellt. Der jährliche Erbbauzins betrug im Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts 2 800 EUR. Aufgrund einer Wertsicherungsklausel hat sich dieser Erbbauzins im Besteuerungszeitpunkt auf 4 000 EUR erhöht. Eine weitere Erhöhung des Erbbauzinses kommt dann in Betracht, wenn der Lebenshaltungskostenindex seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses um mehr als 15 % gestiegen ist. Dies ist im Besteuerungszeitpunkt noch nicht absehbar.

Bei der Ermittlung des Grundstückswerts für das erbbaurechtsbelastete Grundstück ist von einem jährlichen Erbbauzins i.H.v. 4 000 EUR auszugehen. Maßgebend ist das, was nach den vertraglichen Vereinbarungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlen ist. Weder der ursprüngliche Erbbauzins von 2 800 EUR noch die zu erwartende Erhöhung des Erbbauzinses wirken sich auf den Grundstückswert aus.

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