Grundstücksveräußerungen: Worauf Sie bei der vertraglichen Umsetzung der Option achten sollten

Zusammenfassung

Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind regelmäßig umsatzsteuerfrei. Auf die Steuerfreiheit kann wirksam verzichtet werden. Die Option ist zwingend im notariell zu beurkundenden Kaufvertrag auszuüben. Ein Verzicht ist jedoch dann nicht möglich, wenn der Grundstücksverkauf als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen zu werten ist. Hierüber müssen sich die Beteiligten im Vorfeld unbedingt verständigen. Außerdem sollte mittels einer ggf. ausführlichen Umsatzsteuerklausel vertraglich klar geregelt werden, welche umsatzsteuerrechtlichen Folgen durch die Veräußerung ausgelöst werden (sollen).

1 Problematik

Die Veräußerung eines Grundstücks ist als Umsatz, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt, steuerfrei. Erfolgt der Verkauf an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen, kann auch bei Grundstücksumsätzen zur Steuerpflicht optiert werden. Bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten ist zusätzlich erforderlich, dass der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Weil selbst einzelne Grundstücksverkäufe in der Praxis eine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellen können, steht die Optionsmöglichkeit nicht selten auf der Kippe. Die Geschäftsveräußerung gem. § 1 Abs. 1a UStG ist nämlich ausdrücklich ein nicht steuerbarer Umsatz, der einer Option gar nicht zugänglich ist. Vor diesem Hintergrund ist es besonders wichtig, dass sich die Beteiligten im Vorfeld über die umsatzsteuerliche Behandlung des Grundstücksverkaufs im Klaren sind. Die Option zur Steuerpflicht muss im Kaufvertrag ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart werden.

2 Gestaltungsempfehlungen

Für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, gilt die Steuerschuldnerschaft nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG (Reverse-Charge-Verfahren). Bei einer steuerpflichtigen Grundstückslieferung schuldet also der Erwerber die Umsatzsteuer und kann sie, sofern die allgemeinen Voraussetzungen vorliegen, zeitgleich als Vorsteuer geltend machen. Die früher übliche Abtretung des Vorsteueranspruchs des Käufers zwecks Zahlung eines Teils des Kaufpreises bzw. der Umsatzsteuerschuld des Verkäufers ist in solchen Fällen längst überholt. Der Grundstücksverkäufer ist zur Ausstellung einer Rechnung verpflichtet. In dieser Rechnung hat er ausdrücklich auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers hinzuweisen. Ein gesonderter Umsatzsteuerbetrag darf in der Rechnung nicht ausgewiesen werden. Als Rechnung ist auch ein Vertrag anzusehen, der die in § 14 Abs. 4 UStG geforderten Angaben enthält.

 

Hinweis

Verträge, die nicht den Rechnungsanforderungen genügen

In der Praxis werden gesonderte Rechnungen für Grundstücksverkäufe vielfach nicht ausgestellt, obwohl die Kaufverträge meist nicht den strengen Rechnungsanforderungen genügen. Dies bleibt allerdings grundsätzlich sanktionslos und hat im Geltungsbereich des § 13b UStG auch keine negativen Konsequenzen für den Vorsteuerabzug des Erwerbers.

Bei der Option für eine Grundstückslieferung ist zusätzlich folgende Besonderheit zu beachten: Ein wirksamer Verzicht auf die Steuerfreiheit kann nur in dem nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Damit will der Gesetzgeber den Erwerber eines Grundstücks vor einer Steuerschuld (im Rahmen der Steuerschuldnerschaft gem. § 13b UStG) durch nachträgliche Option des Veräußerers schützen.

 

Wichtig

Bei der Veräußerung eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden an den Eigentümer des betreffenden Grundstücks kommt eine notarielle Beurkundung grundsätzlich nicht in Betracht. Als Folge wäre dieser Umsatz zwangsläufig steuerfrei. In diesen Fällen ist aus sachlichen Billigkeitsgründen eine Option auch ohne notariellen Vertrag zulässig.

Wurde die Verzichtserklärung in dem ursprünglichen notariell beurkundeten Kaufvertrag "vergessen", hatte man "in früheren Zeiten" die Möglichkeit, eine wirksame Option durch einen notariellen Ergänzungs- oder Änderungsvertrag nachträglich herbeizuführen. Allerdings hat der BFH zwischenzeitlich entschieden, dass ein wirksamer Verzicht auf die Steuerfreiheit von Grundstückslieferungen nur innerhalb des ("erstmaligen") Grundstückskaufvertrages ausgeübt werden kann.

Die Finanzverwaltung hat sich dieser Rechtsauffassung angeschlossen. Dies führt in der Praxis nicht nur bei Immobilientransaktionen im Wege des Forward Deals, sondern auch bei Grundstücksveräußerungen "mit Teiloption" mitunter zu Diskussionen, sofern eine Gebäude mit ständig wechselnden Nutzungen (z. B. bei kleinteiliger Vermietung) veräußert werden soll, weil dann der Optionssatz nach dem Notartermin womöglich nicht mehr wirksam an die tatsächlichen Gegebenheiten zum Veräußerungszeitpunkt angepasst werden kann. Als Lösung könnte sich eine abtrakt formulierte Teiloptionsklausel anbieten.

 

Praxis-Tipp

Option rechtzeitig klären

Weil eine nachträgliche Option zur Umsatzsteuer bei Grundstücksveräußerungen nach derzeitiger Verwaltungsauffassung nicht mehr möglich ist, sollten sich die ...

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