Rz. 544
Als Mindestwert ist der Bodenwert anzusetzen.[1] Zum Ansatz des Mindestwerts kommt es dann, wenn der Gebäudeertragswert gleich 0 oder gar negativ ist, weil das Grundstück nachhaltig keinen Ertrag abwirft. Mit der Mindestwertregelung sollen in solchen Fällen komplizierte Wertberechnungen vermieden werden.[2] Die Regelung ist nachteilig für Grundstückseigentümer, deren Grundstück mit einem unwirtschaftlichen Gebäude bebaut ist. Um den vollen Bodenwert zu erhalten und das Grundstück neu bebauen zu können, müssen u. U. vorhandene Gebäude abgerissen werden.[3]
Obwohl der Bodenwert im Fall der Mindestbewertung gem. § 179 i. V. m. § 184 Abs. 2 BewG so zu ermitteln ist, als sei das Grundstück unbebaut, ist die tatsächliche Bebauung – z. B. eine gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück erhöhte Geschossflächenzahl – mittels der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn ihr keine baurechtlichen Vorschriften entgegenstehen.[4]
In Fällen, in denen der Bodenwert als Mindestwert angesetzt wird, dürfte sich aus Sicht des Stpfl. daher i. d. R. die Einholung eines Verkehrswertgutachtens zum Nachweis des geringeren Verkehrswerts[5] aufdrängen.
Nach § 8 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 ImmoWertV können besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale insbesondere bei baulichen Anlagen vorliegen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen. Nach § 8 Abs. 3 S. 3 ImmoWertV werden die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
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