Rz. 478
Der Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft umfasst die Gebäude und Gebäudeteile, die dem Inhaber des Betriebs, den zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen und den Altenteilern zu Wohnzwecken dienen.[1]
Zwischen Wohnung und Betrieb muss nach den jeweiligen wirtschaftlichen Gegebenheiten eine unlösbare Einheit bestehen.[2] Das ist der Fall, wenn es die Bewirtschaftung des Betriebes erforderlich macht, dass der Betriebsinhaber ständig beim Betrieb wohnt, um die laufende Versorgung und Überwachung des Betriebes, insbesondere des Viehbestandes, durch seine Anwesenheit und seine Arbeitsbereitschaft sicherzustellen.[3] Betriebswohnungen sind Wohnungen, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu dienen bestimmt, aber nicht dem Wohnteil zuzurechnen sind.[4] Zu denken ist an Wohnungen, die von im Betrieb angestellten, nicht zur Familie des Betriebsinhabers gehörenden Arbeitskräften genutzt werden.
Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum ErbStRG ist die Zuordnung des Wohnteils zum LuF Vermögen aufgrund örtlicher und tatsächlicher Besonderheiten bei der Ermittlung des gemeinen Werts weiterhin erforderlich. Trotz geänderter Rahmenbedingungen bei der Bewirtschaftung von Betrieben befänden sich Wohngebäude eines Land- und Forstwirts regelmäßig im Außenbereich oder seien eng mit den Wirtschaftsgebäuden verzahnt. Da für diesen Bereich regelmäßig keine geeigneten Bodenrichtwerte zur Verfügung stünden, sei es auch künftig geboten, die Bewertung des Wohnteils im Rahmen des LuF Vermögens vorzunehmen.[5]
Rz. 479
Nach § 167 Abs. 1 BewG erfolgt die Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils nach den Vorschriften, die für die Bewertung von Wohngrundstücken im Grundvermögen gelten. Da § 182 BewG das jeweils anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von der Grundstückart bestimmt, ist zunächst zu klären, welcher Grundstückart die zu bewertenden Objekte bei einer Bewertung im Grundvermögen zuzurechnen wären.
Im Fall des Wohnteils wird es sich regelmäßig um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handeln, sodass nach § 182 Abs. 2 BewG vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden wäre. Wegen der Besonderheiten, die sich aus der räumlichen und funktionalen Verbindung zwischen Wohn- und Wirtschaftsteil ergeben, dürfte es in der Bewertungspraxis aber kaum möglich sein, Kaufpreise von Grundstücken zu ermitteln, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.[6] Auch für geeignete Bezugseinheiten ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren werden i. d. R. fehlen, sodass die Bewertung regelmäßig nach § 189 BewG im Sachwertverfahren erfolgen müssen.
Im Fall von Betriebswohnungen kann es sich außer um Ein- oder Zweifamilienhäuser auch um Mietwohngrundstücke oder um gemischt genutzte Grundstücke handeln. Für Mietwohngrundstücke ist nach § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG die Bewertung im Ertragswertverfahren zwingend vorgeschrieben. Soweit die Wohnungen den Nutzern (voll-)entgeltlich überlassen sind, ist der Ermittlung des Rohertrags die am Bewertungsstichtag vereinbarte Jahresmiete zugrunde zu legen.[7] Soweit die Nutzungsüberlassung unentgeltlich oder zu einem um mehr als 20 % verbilligten Entgelt erfolgt, ist die übliche Miete anzusetzen.[8] Bei der nach § 186 Abs. 2 S. 2 BewG gebotenen Schätzung in Anlehnung an die für Räume gleicher und ähnlicher Art, Lage und Ausstattung gezahlte Miete[9] dürfen Besonderheiten, die sich im Fall einer engen räumlichen Verbindung von Wohnraum mit dem Betrieb ergeben, u. E. nicht berücksichtigt werden, weil diesen bereits durch den pauschalen Abschlag nach § 167 Abs. 3 BewG Rechnung getragen wird. Bei gemischt genutzten Grundstücken ist die Bewertung im Ertragswertverfahren davon abhängig, dass sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.[10] Anderenfalls hat die Bewertung im Sachwertverfahren[11] zu erfolgen.
Rz. 480
Für die Abgrenzung der Betriebswohnungen und des Wohnteils vom Wirtschaftswert ist nach § 167 Abs. 2 BewG höchstens das 5-fache der jeweils bebauten Fläche zugrunde zu legen. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum ErbStRG[12] soll diese Regelung die Ermittlung des Bodenwerts vereinfachen. Damit ist offenbar gemeint, dass Probleme bei der Abgrenzung der dem Wohnteil bzw. den Betriebswohnungen zuzurechnenden Flächen vermieden werden sollen. Aus der Sicht der Stpfl. dürfte regelmäßig ein Interesse daran bestehen, diese Fläche so gering wie möglich anzusetzen, weil der Grund und Boden sowohl bei Anwendung des Ertragswertverfahrens als auch des Sachwertverfahrens selbstständig mit dem nach § 179 BewG maßgeblichen Wert anzusetzen ist.[13] Dieser aus dem Bodenrichtwert abgeleitete Wert dürfte in aller Regel höher als der Wert sein, der sich bei Einbeziehung der Flächen in die Ermittlung des Wirtschaftswerts ergibt. Unter Berücksichtigung der im ländlichen Raum üblichen Größe von Wohngrundstücken erscheint die in § 167 Abs. 2 BewG festgelegte Höchstgrenze so...
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