FG des Saarlandes Urteil vom 19.10.2016 - 2 K 1332/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bebautes Grundstück als einheitlicher Erwerbsgegenstand. garantierte Fertigstellung der vom Veräußerer bis ins Detail geplanten Bebauung zu feststehenden Konditionen

Leitsatz (redaktionell)

1. Grunderwerbsteuerlicher Erwerbsgegenstand ist das Grundstück in seinem zukünftig bebauten Zustand, wenn zwischen dem die Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks begründenden Vertrag und weiteren Verträgen, die auf eine (künftige) Bebauung des Grundstücks gerichtet sind, ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang besteht mit der Folge, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält.

2. Ein sachlicher Zusammenhang wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten.

3. Eines abgestimmten Zusammenwirkens der zivilrechtlich zur Übereignung und Bebauung verpflichteten unterschiedlichen Personen bedarf es nicht, wenn der Grundstückseigentümer neben der Verschaffung des Grundstückseigentums gleichzeitig auch die bis ins Detail von ihm geplante Bebauung des Grundstücks zu einem Festpreis anbietet und dem Erwerber gegenüber die Fertigstellung des Projekts zu feststehenden Konditionen garantiert. Denn im Ergebnis entspricht ein solcher Fall dem Erwerb „aus einer Hand”.

Normenkette

GrEStG § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.05.2020; Aktenzeichen II R 25/17)

Tenor

Die Klage wird als unbegründet abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Herr S (im Folgenden: Veräußerer) war Eigentümer eines im Grundbuch von … unter Blatt … eingetragenen Grundstücks. Hierauf sollte ein … Center entstehen. Mit der Planung, Erwirkung der Baugenehmigungen und Vermietung war die … AG mit Sitz in …/Schweiz beauftragt. Mit notarieller Urkunde Nr. 1395/2010 R vom 6. September 2010 schloss die Klägerin mit dem Veräußerer, der zugleich als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die Mitbeteiligte … AG handelte, einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag über das Grundstück nebst Gebäuden, Zubehör, Baugenehmigungen, Mietverträgen und sonstigen Projektierungsunterlagen. Der Kaufpreis betrug 4.770.000 EUR zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer und setzte sich zusammen aus 2.010.000 EUR für den Grundbesitz nebst Gebäulichkeiten (1.240.000 EUR für den Grundbesitz, 770.000 EUR Baukosten für die Erstellung des Baukörpers von X; vgl. Vertragsgegenstand nach Teil II § 2 Abs. 1 des Vertrags) sowie 2.760.000 EUR für die Baugenehmigung, Mietverträge und Projektierungsunterlagen der … AG (vgl. Vertragsgegenstand nach Teil II § 2 Abs. 2 des Vertrags). Bedingung war u.a. das Vorliegen von Mietverträge für eine bestimmte Mietfläche sowie ein bestimmtes Gesamtnettomietvolumen (Teil II § 8 Nr. 4 Buchst. c). Im Kaufvertrag verpflichtete sich der Veräußerer zudem, den von der Firma X zu nutzenden Baukörper 5 bis spätestens 31. Oktober 2010 selbst herzustellen (Teil II § 8). Des Weiteren sollte der Klägerin für die Herstellung der Gebäude 1.2.3.5 und 6 der Differenzbetrag zwischen den veranschlagten Baukosten von max. 5.880.000 EUR und den erhöhten endgültigen Baukosten erstattet werden, sofern diese auf einer vom Veräußerer dem entsprechenden Mieter zugesagten Änderungen der Baubeschreibung beruhen würde (Teil II § 25 Abs. 2 und 3). Es sollte zudem über eine Kaufpreisherabsetzung verhandelt werden, wenn die Mieterlöse niedriger als vereinbart ausfallen sollten (Teil II § 25 Abs. 2 lit. b). Außerdem verpflichtete sich die Klägerin, den Veräußerer an dem Veräußerungsgewinn aus der beabsichtigten Weiterveräußerung des Grundstücks mit 30 % (davon 60 % für die … AG) zu beteiligen und im Falle eines Nichtverkaufs dem Veräußerer einen entgangenen Gewinn zu zahlen (Teil II, § 27).

Am 29. September 2010 genehmigte die … AG den Kaufvertrag und erteilte dem Veräußerer Generalhandlungsvollmacht. Die Klägerin beauftragte die Firma W GmbH & Co. KG mit der Bebauung des Grundstücks entsprechend den vorliegenden Planungen. Die W GmbH & Co KG beauftragte ihrerseits die Firma V (Ingenieurbüro S) mit den Architektenleistungen.

Nachdem sich herausstellte, dass die veranschlagten Baukosten von 5.880.000 EUR zu niedrig bemessen waren und das Mietverhältnis mit X einen höheren Mietertrag bringen würde, ließen die Vertragsparteien am 16. August 2011 verschiedene vertragliche Änderungen notariell beurkunden. Insbesondere wurde der Kaufpreis auf 2.842.000 EUR herabgesetzt. Hiervon entfielen nunmehr 2.082.000 EUR auf den Grundbesitz nebst Gebäulichkeiten und 760.000 EUR auf die Baugenehmigungen, Mietverträge und Projektierungsunterlagen. Am 18. Juni 2012 wurde der Eintritt der (letzten) aufschiebenden Bedingung für den Kaufvertrag beurkundet.

Der Beklagte erließ am 21. August 2012 einen Bescheid über Grunderwerbsteuer in Höhe von 375.270 EUR. Dabei ging er von einer Bemessungsgrundlage für den Erwerb von insgesamt 10.722.000 EUR aus (2.842.000 EUR zzgl. der Baukosten von 7.880.000 EUR). Dagegen legte die Kl...