Erstberatungsbrief: Mietwohnungsneubau - Steuerliche Sonderabschreibung für Investoren

Kurzbeschreibung

Dieser Musterbrief wendet sich direkt an den Mandanten und unterstützt den steuerlichen Berater für den Fall der Erstberatung oder bei einem Mandantenwechsel. Er zeigt Beratungspotenzial für Investoren in den Mietwohnungsneubau auf.

Hinweis: Weitergabe von Mandanteninformationen

Die Weitergabe der Mandanteninformationen, z. B. per E-Mail oder als Brief, an Ihre Mandanten ist zulässig, die Weitergabe an Dritte außerhalb Ihrer Mandantschaft ist hingegen nicht zulässig. Ebenso zulässig ist die Veröffentlichung, z. B. als HTML-Dokument oder als PDF-Datei, im geschützten Bereich des Internetauftritts Ihrer Kanzlei. Aus urheberrechtlichen Gründen ist eine Veröffentlichung z. B. in sozialen Netzwerken oder auf Internet-Homepages im öffentlich zugänglichen Bereich nicht gestattet.

Mietwohnungsneubau – Steuerliche Sonderabschreibung für Investoren

Frau/Herr ... [Briefkopf Kanzlei]
  [Datum]

Unser Termin/unser Telefonat am/vom …

Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

bezahlbare Wohnungen sind insbesondere in Ballungsgebieten Mangelware. Branchenverbände fordern daher schon seit Jahren den Bau neuer Wohnungen. Die staatliche Förderung der Schaffung bezahlbarer Wohnungen war deshalb eines unter weiteren Versprechen der Regierungsparteien. Mit dem "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" wurden umfangreiche Steuererleichterungen für Anleger und Investoren geschaffen, die ich/wir Ihnen gerne erläutere/erläutern.

Neuauflage des § 7b Einkommensteuergesetz

Vielleicht erinnern Sie sich noch? Es gab ihn schon einmal, den § 7b Einkommensteuergesetz. Der Paragraf regelte bis 1993 erhöhte Absetzungen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen, die zu mehr als 66 2/3 % Wohnzwecken dienten. Mit dem Fördergesetz wurde diese Vorschrift neu aufgelegt..

Neue Sonderabschreibungen

Für Investitionen in den Mietwohnungsneubau werden zusätzlich zur regulären Gebäude-Abschreibung Sonderabschreibungen gewährt. Diese betragen 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren. Zusammen mit der regulären linearen Gebäude-Abschreibung, die sich in der Regel auf 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten beläuft, können Investoren bis zu 7 % der Aufwendungen über 4 Jahre abschreiben.

Voraussetzungen

Diese Steuerförderung gibt es aber nicht für jede x-beliebige neue Mietwohnung. Das Gesetz enthält einige Erfordernisse, die allesamt erfüllt sein müssen. Grundvoraussetzung ist, dass es sich bei dem Investitionsobjekt/den Investitionsobjekten um eine neu geschaffene Wohnung/neu geschaffene Wohnungen bzw. um neu geschaffenen Wohnraum handelt. Denn Sie erhalten die Steuerförderung auch dann, wenn Sie keine Wohnung/Wohnungen, sondern z. B. Ein- oder Zweifamilienhäuser errichten und diese dann vermieten. Ohne Belang ist in allen Fällen, ob Sie die Wohnimmobilie/Wohnimmobilien selbst errichten oder schlüsselfertig erwerben.

Mit der Schaffung neuen Wohnraums müssen Sie übrigens kein neues Gebäude erstellen. Bauen Sie z. B. in einem bestehenden Gebäude das Dachgeschoss zu einer neuen Wohnung aus und vermieten diese dann, erhalten Sie ebenfalls die Sonderabschreibung auf Ihre Ausbauaufwendungen. Gleiches gilt, wenn Sie bestehende Gebäudeflächen, z. B. Büro- oder Ladenflächen in neue Wohnungen umwandeln usw. Wesentlich ist, dass tatsächlich neue Wohnungen geschaffen werden, die bisher nicht vorhanden waren. Nicht notwendigerweise muss es sich dabei um abgeschlossene, selbstständige Wirtschaftsgüter handeln. Die neue Wohnung kann auch im Funktionszusammenhang mit anderen Mietwohnungen stehen. Nicht begünstigt sind hingegen Renovierungen oder Modernisierungen bereits bestehender Wohnobjekte oder ähnliche Maßnahmen.

Das Gesetz deckelt außerdem die Baukosten und begrenzt die förderfähige Bemessungsgrundlage – sprich das Abschreibungspotenzial. Es gelten bestimmte Baukostenobergrenzen und Förderhöchstgrenzen. Außerdem ist die Förderung zeitlich begrenzt. Sprechen Sie daher vor einer konkreten Umsetzung eines Bauvorhabens unbedingt mit mir/uns.

Planen Sie den Erwerb schlüsselfertiger Mietwohnungen und möchten Sie die Steuerförderung hierfür erlangen, kommt es entscheidend auf den Erwerbszeitpunkt an. Wann eine Wohnung als "neu" im Sinne des Gesetzes gilt und wann Sie welche Wohnung/Wohnungen kaufen können, erläutere ich/erläutern wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

Vermietung zu fremden Wohnzwecken

Das neue Gesetz erfordert des Weiteren die Bereitstellung der neuen Wohnung/Wohnungen zu fremden Wohnzwecken, und das für mindestens 10 Jahre. Eine Nutzungsüberlassung zu Wohnzwecken liegt im Sinne des Gesetzes dann vor, wenn Miete gezahlt wird. Sollen Angehörige in die Wohnung einziehen, müssen Sie eine bestimmte Mindestmiete verlangen, sonst gilt die Wohnung als unentgeltlich überlassen. Sprechen sie daher unbedingt mit mir/uns. Ich berechne/Wir berechnen die Miethöhe, die Sie mindestens verlangen müssen, um in den Genuss der Steuerförderung zu kommen. Nicht notwendig ist allerdings, dass Sie persönlich die Wohnung für mindestens 10 Jahre vermieten. Ein Verkauf des Mietobj...

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