Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts
Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):
Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG in Höhe von 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2001 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2011 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2034 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
Ermittlung Bodenwertanteil
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | |||
| 5,0 % von 150 000 EUR (500 m² × 300 EUR/m²) | 7 500 EUR | ||
| Liegenschaftszins | |||
| (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0% | ||
| Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 3 000 EUR | ||
| Unterschiedsbetrag | 4 500 EUR | ||
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) | x 13,16 | ||
| Liegenschaftszins | |||
| (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0% | ||
| Bewertungsstichtag | 15.3.2011 | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2034 | ||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre | ||
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 59 220 EUR |
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG
| Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR | ||
| Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR | ./. 9 450 EUR | ||
| Grundstücksart | Mietwohngrundstück | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2001 | ||
| Alter des Gebäudes | 10 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) | 80 Jahre | ||
| Restnutzungsdauer | 70 Jahre | ||
| Grundstücksreinertrag | 35 550 EUR | ||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0% von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | ||
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0% | ||
| Gebäudereinertrag | 28 050 EUR | ||
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) | x 19,34 | ||
| Restnutzungsdauer | 70 Jahre | ||
| Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0% | ||
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 542 487 EUR |
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG
| Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR | ||
| Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) | |||
| 23 % von 45 000 EUR | ./. 10 350 EUR | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2001 | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2034 | ||
| Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht | 33 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | |||
| (aus Anlage 22 BewG) | 80 Jahre | ||
| Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 47 Jahre | ||
| Grundstücksreinertrag | 34 650 EUR | ||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | ||
| Liegenschaftszins | |||
| (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | ||
| Gebäudereinertrag | 27 150 EUR | ||
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) | x 17,98 | ||
| Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 47 Jahre | ||
| Liegenschaftszins | |||
| (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | ||
| Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts | 488 157 EUR |
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
| Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 542 487 EUR | |||
| Abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 166 853 EUR | |||
| Entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts | ||||
| (keine Entschädigung) | 488 157 EUR | |||
| Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG) | x 0,3418 | |||
| Bewertungsstichtag | 15.3.2011 | |||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2034 | |||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre | |||
| Liegenschaftszins | ||||
| (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 % | |||
| Gebäudewertanteil | 375 634 EUR |
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
| Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 59 220 EUR | |
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + 375 634 EUR | |
| Grundbesitzwert | 434 854 EUR |
Beispiel 2 (Sachwertverfahren):
Ein unterkellertes Einfamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard / Dachgeschoss ausgebaut) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1952 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 16.9.2011 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2051 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 125 000 EUR (500 m² × 250 EUR/m²) |
3 750 EUR | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) |
3,0 % | ||
| Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 800 EUR | ||
| Untersc... |
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