Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts

Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):

Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG in Höhe von 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2001 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2011 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2034 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts      
5,0 % von 150 000 EUR (500 m² × 300 EUR/m²)     7 500 EUR
Liegenschaftszins      
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0%    
Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins     ./. 3 000 EUR
Unterschiedsbetrag     4 500 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)     x 13,16
Liegenschaftszins      
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0%    
Bewertungsstichtag 15.3.2011    
Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2034    
Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre    
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG)     59 220 EUR

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)     45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR     ./. 9 450 EUR
Grundstücksart Mietwohngrundstück    
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2001    
Alter des Gebäudes 10 Jahre    
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 80 Jahre    
Restnutzungsdauer 70 Jahre    
Grundstücksreinertrag     35 550 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0% von 150 000 EUR     ./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0%    
Gebäudereinertrag     28 050 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)     x 19,34
Restnutzungsdauer 70 Jahre    
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0%    
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag     542 487 EUR

Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)     45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG)      
23 % von 45 000 EUR     ./. 10 350 EUR
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2001    
Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2034    
Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre    
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer      
(aus Anlage 22 BewG) 80 Jahre    
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 47 Jahre    
Grundstücksreinertrag     34 650 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR     ./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins      
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %    
Gebäudereinertrag     27 150 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)     x 17,98
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 47 Jahre    
Liegenschaftszins      
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %    
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts     488 157 EUR

Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag       542 487 EUR
Abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts       ./. 166 853 EUR
Entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts        
(keine Entschädigung)   488 157 EUR    
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG)   x 0,3418    
Bewertungsstichtag 15.3.2011      
Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2034      
Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre      
Liegenschaftszins        
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 %      
Gebäudewertanteil       375 634 EUR

Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG

Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG   59 220 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG   + 375 634 EUR
Grundbesitzwert   434 854 EUR

Beispiel 2 (Sachwertverfahren):

Ein unterkellertes Einfamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard / Dachgeschoss ausgebaut) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1952 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 16.9.2011 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2051 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

3,0 % von 125 000 EUR (500 m² × 250 EUR/m²)
    3 750 EUR

Liegenschaftszins

(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)
3,0 %    
Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins     ./. 2 800 EUR
Untersc...

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