Erbschaftsteuer, Grundstücksbewertung ab 1.1.2016

Kurzbeschreibung

Die Checkliste stellt den Rechtsstand ab dem 1.1.2016 dar und unterstützt die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken. Der bewertungsrechtliche Begriff des Grundstücks entspricht nicht dem des BGB. Maßgebend ist, was als wirtschaftliche Einheit nach der Verkehrsanschauung gilt. Dabei müssen die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit berücksichtigt werden.

Vorbemerkung

Eine Grundstücksbewertung ist insbesondere für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer durchzuführen. Die Begriffsdefinition eines unbebauten bzw. bebauten Grundstücks findet sich in R B 178 ErbStR (unbebautes Grundstück) und R B 180 ErbStR (bebautes Grundstück). Das Vorgehen bei den unterschiedlichen Bewertungsmethoden wird im Folgenden erläutert. Im Bedarfsfall sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen. Dies hat das Lagefinanzamt zu veranlassen. Voraussetzung für eine gesonderte Feststellung ist aber, dass die Werte für die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer von Bedeutung sind. Liegt bei einer Grundstücksschenkung der Steuerwert der freigebigen Zuwendung unter dem persönlichen Freibetrag des Erwerbers und führt auch eine Zusammenrechnung mit früheren Schenkungen von derselben Person zu keiner Steuerfestsetzung, dann wird regelmäßig auf die Feststellung eines Grundbesitzwerts verzichtet.

1. Unbebaute Grundstücke

Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück. Hierbei ist der bewertungsrechtliche Begriff "Grundstück" nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts. Maßgebend ist allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist.

Beispiele

  • Mehrere Flurstücke: Gehören mehrere Flurstücke demselben Eigentümer und weisen dieselbe Vermögensart aus, können sie trotzdem eine wirtschaftliche Einheit bilden.
  • Bruchteilseigentum: Eine Fläche, die einem Eigentümer gehört und eine Fläche, die ihm nur nach Bruchteilen gehört, können nicht zu einer Einheit zusammengefasst werden.

Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. Es kommt somit nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat.

Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundbesitzwerts nicht bindend, vielmehr unterliegt es der Beweiswürdigung durch das Finanzamt.

  ja nein entfällt
Liegt Bauerwartungsland vor, für das ein Bodenrichtwert festgestellt ist? [ ] [ ] ––
Liegt Bauerwartungsland vor und ist kein Bodenrichtwert vorhanden? [ ] [ ] [ ]
Bewertung mit 25 % des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland.
Liegt Rohbauland vor, für das ein Bodenrichtwert festgestellt ist? [ ] [ ] [ ]
Liegt Bruttorohbauland vor und ist kein Bodenrichtwert vorhanden? [ ] [ ] [ ]
Bewertung mit 50 % des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland.
Liegt Nettorohbauland vor und ist kein Bodenrichtwert vorhanden? [ ] [ ] [ ]
Bewertung mit 75 % des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland.
Liegt ein unbebautes, baureifes Grundstück vor? [ ] [ ] [ ]
Liegt ein erschließungsbeitragspflichtiges Grundstück vor? [ ] [ ] [ ]
Liegt ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück vor? [ ] [ ] [ ]
Weist der Gutachterausschuss in der Bodenrichtwertkarte eine Geschossflächenzahl (GFZ) aus? [ ] [ ] [ ]

Wenn ja:

Stimmt die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks mit der des Bodenrichtwertgrundstücks überein?
[ ] [ ] [ ]

Wenn nein:

Liegen örtliche Umrechnungskoeffizienten vor oder müssen sie aus R 179 Abs. 2 ErbStR entnommen werden?
[ ] [ ] [ ]
Hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben? [ ] [ ] [ ]
Hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt? [ ] [ ] [ ]

Wenn ja:

Die Grundstücksfläche ist aufzuteilen.
     
Muss wegen Frei- und Verkehrsflächen ein Abschlag gemacht werden?      
(Dafür gibt es keine Pauschale, ein Abschlag ist nur einzelfallbezogen möglich.) [ ] [ ] [ ]
Weicht der tatsächliche Erschließungszustand des zu bewertenden Grundstücks von dem des Bodenrichtwertgrundstücks ab? [ ] [ ] [ ]
(Je nachdem ist ein Abschlag oder ein Zuschlag vorzunehmen.)      
Bodenrichtwert des Gutachterausschusses erfragt? [ ] [ ] ––
Nachweis eines niedrigen Verkehrswerts für das unbebaute Grundstück
Wurde innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag eine Veräußerung vorgenommen? [ ] [ ] ––
Wurde bei der Veräußerung im Vergleich zum ermittelten Bodenwert ein niedriger Preis erzielt? [ ] [ ] [ ]
Ist ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen und sind die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber ...

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