Dötsch/Pung/Möhlenbrock (D/P/M), Die Körperschaftsteuer, ... / 5 Verdeckte Gewinnausschüttungen bei Grundstücksgeschäften

5.1 Grundstücksübertragungen

5.1.1 Angemessenheit des Kaufpreises

Tz. 980

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Bei Grundstücksveräußerungen zwischen einer Kap-Ges und ihrem Gesellschafter kann es vor allem dann zu einer vGA kommen, wenn

• der Kaufpreis für ein von der Gesellschaft an den Gesellschafter veräußertes Grundstück zu niedrig ist oder
• der Kaufpreis für ein vom Gesellschafter an die Gesellschaft veräußertes Grundstück zu hoch ist.

Als angemessener Preis für Grundstücksveräußerungen ist in aller Regel der am Markt erzielbare objektive Verkehrswert anzusehen (gW). Dieser ist jedoch nicht immer leicht zu ermitteln. Zur Wertfindung können herangezogen werden:

• zeitnahe Verkäufe von Vergleichsobjekten,
• Richtsatzwerte der Gutachterausschüsse (insbes bei unbebauten Grundstücken),
• Anhörung eines Gutachterausschusses oder
• Gutachten von Sachverständigen.

Tz. 981

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Gerade bei der Veräußerung größerer Objekte sollte auf die Einschaltung eines unabhängigen (möglichst vereidigten) Sachverständigen nicht verzichtet werden, um unangenehme Überraschungen bei späteren Bp zu vermeiden.

Die Einschaltung eines Sachverständigen ist allerdings nicht immer eine Gewähr dafür, dass eine vGA vermieden wird. Wird zB bei der Veräußerung eines Grundstücks von der Gesellschaft an den Gesellschafter auf Grund eines Sachverständigengutachtens ein so niedriger Kaufpreis angesetzt, dass er für einen ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiter nicht annehmbar gewesen wäre, liegt eine vGA vor; s Urt des BFH v 11.10.1977 (BStBl II 1978, 109). Der BFH geht davon aus, dass ein FG iRe FG-Verfahrens idR gehalten ist, das Gutachten eines unabhängigen vereidigten Sachverständigen einzuholen, wenn die Bewertung eines Grundstücks streitig ist. Ein Gutachten, das das FA im (vorherigen) Verwaltungsverfahren eingeholt hat, ist dabei als Privatgutachten zu behandeln; s Urt des BFH v 07.01.2015 (BFH/NV 2015, 1093).

Tz. 982

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Maßgebend für die Prüfung des angemessenen Kaufpreises sind grds die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Spätere Preisentwicklungen auf dem Grundstücksmarkt oder ein bei einer späteren Weiterveräußerung erzielter Preis dürfen nicht in die Prüfung einbezogen werden; s Urt des BFH v 09.04.1975 (BStBl II 1975, 617). Dies gilt nur dann nicht, wenn die anschließenden Entwicklungen im Zeitpunkt der Veräußerung für einen ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiter bereits absehbar gewesen wären. Veräußert eine Kap-Ges ein Grundstück zum Bw an einen ausscheidenden Gesellschafter, der sich bereits in einem vorangehenden Anteilsverkaufs- und Abtretungsvertrag ggü einem dritten Erwerber der Gesellschaftsanteile verpflichtet, das Grundstück zum Bw zu übertragen, ist die Veräußerung des Grundstücks unter seinem Verkehrswert gleichwohl durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst und löst eine vGA aus; s Beschl des BFH v 16.12.2009 (BFH/NV 2010, 1135). Es ist dabei nicht entsch, dass der Vorteil dem Gesellschafter erst zu einem Zeitpunkt zufließt, zu dem er nicht mehr Gesellschafter ist. Grds zu vGA an sog "Nicht-mehr-Gesellschafter" s § 8 Abs 3 Teil C Tz 521a. Zur Frage der SchenkSt-Pflicht bei verbilligter Veräußerung eines Grundstücks an einen ausscheidenden Gesellschafter s Urt des BFH v 27.08.2014 (BStBl II 2015, 249); grds zum Verhältnis von vGA und SchenkSt s § 8 Abs 3 Teil C Tz 668ff. Zur Übernahme eines Grundstückskaufpreises für den Ges-GF ohne klare Vereinbarung eines Gesellschafterdarlehens s Urt des BFH v 21.10.2014 (FR 2015, 607).

Tz. 983

Stand: EL 92 – ET: 03/2018

Werden bei Veräußerung eines (unbebauten) Grundstücks an den Gesellschafter auch eine bereits vorhandene Baugenehmigung oder angefertigte Baupläne mit übertragen, ist dies als werterhöhender Faktor zu berücksichtigen, der auch entspr vergütet werden muss; s Urt des BFH v 20.08.1986 (BFH/NV 1987, 63). Bei der Kap-Ges sind hierfür Aufwendungen entstanden, die sich der Gesellschafter erspart. Erfolgt die Übertragung der Baupläne und der dazugehörigen Baugenehmigungen unentgeltlich und gehen die Vertragsparteien davon aus, dass die Gesellschafter die Baupläne und Baugenehmigungen nutzen können und wollen (durch Weiterveräußerung oder Bebauung), führt dies zu einer vGA. Der Höhe nach bemisst sich die vGA nach dem Marktpreis des Nutzungsrechts, den ein ordnungsgemäß handelnder Geschäftsleiter gefordert hätte.

Beispiel:

Die T-GmbH erwarb im Januar 01 ein unbebautes Grundstück für 200 000 EUR, auf dem sie für eigene betriebliche Zwecke eine Werkhalle errichten wollte. Die Baupläne dafür hat sie sich durch den Architekten A erstellen lassen; auch die Baugenehmigung liegt schon vor. Es wird jedoch dann festgelegt, dass die Gebäudeerrichtung doch nicht durch die GmbH, sondern durch den Gesellschafter T erfolgen soll, der das Grundstück iR einer Betriebsaufspaltung anschließend an die T- GmbH zu einem angemessenen Pachtzins verpachtet. Aus diesem Grund wird das unbebaute Grundstück noch vor Baubeginn für 200 000 EUR (= Einkaufspreis) im Juli 01 an T weiterveräußert. Für die Erstellung der Bau...