BFH I R 12/15
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

VGA bei nicht kostendeckender Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer

 

Leitsatz (amtlich)

1. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken --also im privaten Interesse-- eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17. November 2004 I R 56/03, BFHE 208, 519). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.

2. Die vorgenannten Erwägungen gelten nicht nur für besonders aufwändig ausgestattete Einfamilienhäuser.

 

Normenkette

KStG § 8 Abs. 1, 3 S. 2; EStG § 4 Abs. 1 S. 1, § 20 Abs. 1 Nr. 1 S. 2

 

Verfahrensgang

FG Köln (Urteil vom 22.01.2015; Aktenzeichen 10 K 3204/12; EFG 2015, 843)

 

Tenor

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 22. Januar 2015  10 K 3204/12 wird als unbegründet zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

 

Tatbestand

Rz. 1

I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) ist eine GmbH, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer B ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom... März 2007 erwarb die Klägerin für 345.000 € zzgl. Nebenkosten in Höhe von rd. 27.937 € ein 490 qm großes und mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. Dieses vermietete sie ab dem 1. Juli 2007 zu einem monatlichen ortsüblichen Mietzins von 900 € (ohne Nebenkosten) an B und dessen Lebensgefährtin. Als Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung machte die Klägerin für 2007 (Streitjahr) die Reparatur der Heizungsanlage in Höhe von 13.775 € und Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude von 3.636,03 € geltend.

Rz. 2

Im Rahmen einer Außenprüfung gelangte der Prüfer zu der Auffassung, dass eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) i.S. des § 8 Abs. 3 Satz 2 des Körperschaftsteuergesetzes in der im Streitjahr geltenden Fassung (KStG) der Klägerin an B vorliege, weil statt der Kostenmiete zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags nur die ortsübliche Miete verlangt worden sei. Der Prüfer ermittelte für das Streitjahr eine vGA in Höhe von 21.692 € wie folgt:

Kapitalverzinsung 4,5 % von 372.937 €

8.391,08 €

Gebäude-AfA 2007

3.636,03 €

Heizungsanlage

13.775,00 €

Gewinnaufschlag 5 %       

  1.290,10 €

Summe/Kostenmiete gerundet

27.092,00 €

./. bisher angesetzte Miete 

  5.400,00 €

Differenz vGA

21.692,00 €

Rz. 3

Dem folgte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) und erließ am 23. Mai 2011 einen geänderten Körperschaftsteuerbescheid für das Streitjahr, in dem er die vGA in Höhe von 21.692 € dem Einkommen der Klägerin hinzurechnete und die Körperschaftsteuer auf 27.119 € erhöhte.

Rz. 4

Während des Einspruchsverfahrens hat die Klägerin ein betriebliches Konzept eingereicht, das einen Totalgewinn aus der Vermietungstätigkeit ausweist. Der Einspruch hatte nur insoweit Erfolg, als das FA statt der Reparaturaufwendungen für die Heizungsanlage nur noch die nach § 28 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz i.d.F. vom 12. Oktober 1990 (BGBl I 1990, 2178) --Zweite Berechnungsverordnung-- (II. BV) ermittelte Instandhaltung berücksichtigte und zu einer vGA in Höhe von nur noch 7.861 € gelangte.

Rz. 5

Kapitalverzinsung 4,5 % von 372.937 €

8.391,08 €

Gebäude-AfA

3.636,03 €

Instandhaltung (7,10 € x 169,87 qm x 6/12

603,00 €

Gewinnaufschlag 5 % (12.630,11 € x 5 %)

   631,50 €

Summe/Kostenmiete gerundet

13.261,00 €

./. bisher angesetzte Miete

  5.400,00 €

Differenz vGA

7.861,00 €

Rz. 6

Im Rahmen der Einspruchsentscheidung vom 20. September 2012 wurde daher die Körperschaftsteuer 2007 auf nunmehr 24.239 € reduziert.

Rz. 7

Die dagegen erhobene Klage blieb erfolglos. Das Finanzgericht (FG) Köln führte in seinem Urteil vom 22. Januar 2015  10 K 3204/12 aus, die Frage einer Totalgewinnprognose über einen 30-jährigen Betrachtungszeitraum, der üblicherweise im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum Tragen komme, stelle sich nach den Ausführungen im Senatsurteil vom 17. November 2004 I R 56/03 (BFHE 208, 519) nicht. Danach sei vielmehr eine vGA in Höhe der Differenz der um einen Gewinnaufschlag erhöhten Kostenmiete und der tatsächlich geleisteten Miete anzusetzen. Diese habe das FA zutreffend ermittelt. Das Urteil ist in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2015, 843 veröffentlicht.

Rz. 8

Mit der Revision beantragt die Klägerin, das vorinstanzliche Urteil aufzuheben und den Körperschaftsteuerbescheid 2007 vom 23. Mai 2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. September 2012 dahin zu...

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