BFH Urteil vom 08.02.1996 - IV R 28/95 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel auch bei Fehlen erheblicher Modernisierungen

Leitsatz (NV)

1. Der Senat hält an seiner Auffassung, die Aufteilung eines zuvor erworbenen Miethauses in Eigentumswohnungen und deren anschließende Veräußerung führe nur bei Vorliegen erheblicher Modernisierungsaufwendungen zu einem gewerblichen Grundstückshandel (Urteil vom 28. April 1988 IV R 130-131/86, BFH/NV 1989, 102), nicht mehr fest.

2. Wurde das Miethaus in einem solchen Fall ohne jedes Eigenkapital erworben und erfolgte die Aufteilung mit anschließendem Verkauf nach Angaben des Steuerpflichtigen deshalb, weil die Mieten die Zinsen und Tilgungen nicht mehr deckten, so spricht das nicht gegen, sondern für eine bedingte Verkaufsabsicht beim Erwerb.

Normenkette

EStG § 15

Verfahrensgang

Niedersächsisches FG

Tatbestand

Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind Eheleute. Der Kläger war als ... sowie als Grundstücks- und Wohnungsmakler selbständig tätig.

Aufgrund seiner Selbständigkeit verfügte er nur über geringe Rentenversicherungsansprüche, die aus seiner Ausbildungszeit stammten. Die Klägerin, die bei ihrem Ehemann angestellt war, erzielte Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Auch sie verfügte nur über geringe Rentenversicherungsansprüche.

Die Kläger erwarben im Jahre 1977 zum Preis von 110 000 DM ein Zweifamilienhaus in der A-Straße in X je zur ideellen Hälfte. Im gleichen Jahr ließen sie in das Haus neue Fenster einbauen und die Heizungsanlage renovieren. Die Aufwendungen beliefen sich auf 37 683,61 DM. Das Haus war langfristig vermietet. Den Erwerb des Hauses finanzierten die Kläger mit einem Vorfinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse (BS) in Höhe von 120 000 DM. Der Zinssatz für dieses Darlehen war variabel, jedoch bis zum 31. Dezember 1979 mit 6,5 v. H. festgeschrieben. Im Jahre 1979 verkauften die Kläger dieses Haus zum Preis von 250 000 DM an ein befreundetes Ehepaar. Den Erlös verwandten sie nach ihren Angaben zum Erwerb ihres selbstgenutzten Einfamilienhauses in Y.

Mit Vertrag vom 1. Februar 1978 erwarben die Kläger das 9-Familienhaus B-Straße in X je zur ideellen Hälfte für 210 000 DM. Die Kläger führten umfangreiche Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten durch und bauten neue Fenster ein. Insbesondere teilten sie die Dachgeschoßwohnung (Nr. 9) in zwei Wohnungen. Für die Wohnungen Nr. 9 und die neugeschaffene Wohnung Nr. 10 allein wandten sie nach ihren Angaben rd. 101 000 DM -- nach den Feststellungen des Finanzgerichts (FG) 65 813 DM -- auf. Die Finanzierung erfolgte durch einen Vorfinanzierungskredit der BS in Höhe von 373 000 DM. Der Zinssatz für diesen Kredit war variabel. Er stieg von 5,75 v. H. bei Vertragsabschluß auf 9,5 v. H. Ende 1980. Dieser Zinsanstieg führte dazu, daß ab dem Jahresende 1979 die fälligen Zinsen nicht mehr durch die Mieteinnahmen gedeckt waren. Die Kläger entschlossen sich, das Objekt zu verkaufen. Da es ihnen nicht gelang, für das Haus insgesamt einen Käufer zu finden, teilten sie es im Jahre 1980 in 10 Eigentumswohnungen auf. Hiervon veräußerten sie im Jahre 1980 sechs Eigentumswohnungen für insgesamt 458 000 DM sowie in den Jahren 1981 und 1982 je eine weitere Wohnung. Die Wohnungen wurden teilweise von den bisherigen Mietern, teilweise von anderen Personen erworben. Nach diesen Veräußerungen verblieben den Klägern im Hause B-Straße zwei Wohnungen, die sie weiterhin vermieteten.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt -- FA --) gelangte aufgrund einer im Jahre 1984 durchgeführten Betriebsprüfung zu der Auffassung, daß die Kläger in Form einer GbR einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hätten. Den hieraus resultierenden Gewinn setzte das FA für das Streitjahr 1979 (Verkauf des Hauses A-Straße) mit 102 079 DM und für das Streitjahr 1980 (Verkauf von sechs Eigentumswohnungen in der B-Straße) mit 257 881 DM an. Nachdem es diese Gewinne zunächst in Einkommensteueränderungsbescheiden erfaßt hatte, erließ es auf Anregung des FG entsprechende Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte der GbR. Hiergegen erhoben die Kläger nach erfolglosem Einspruch Klage, mit der sie geltend machten, die Grundstücke seien zum Zwecke ihrer Alterssicherung zur langfristigen Vermietung erworben worden. Bei der Veräußerung des Objektes A-Straße in X habe es sich nur um eine Vermögensumschichtung gehandelt, da mit dem erzielten Kaufpreis das selbstgenutzte Haus in Y erworben worden sei.

Die Wohnungen im Hause B-Straße seien aus einer finanziellen Notlage heraus veräußert worden, weil die für die Finanzierung aufzuwendenden Zinsen nicht mehr durch die Mieteinnahmen gedeckt gewesen seien. Dieser Umstand spreche ebenso gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels wie die langfristige Finanzierung mit einer Laufzeit von 20 Jahren, die Höhe der Renovierungsaufwendungen (232 000 DM). Sie hätten nicht nur langfristige Mietverträge übernommen, sondern auch teilweise selbst neu vermietet. Schließlich sei bei der Veräußerung der Eigentumswohnungen kein Gewinn erzielt worden, weil bei der Gewinnberechnung des FA Eigenleistungen i. H. von 100 000 DM unberücksichtigt geblieben seien.

Die Klage hatte keinen Erfolg.

Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, die auf Verletzung materiellen Rechts und Verfahrensmängel gestützt wird.

Die Kläger beantragen sinngemäß, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils nach dem erstinstanzlichen Antrag zu entscheiden.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist nicht begründet.

Zu Recht haben das FA und das FG die Veräußerung des Hauses A-Straße und der sechs Eigentumswohnungen in der B-Straße als gewerblichen Grundstückshandel beurteilt.

I. Die von den Klägern erhobenen Verfahrensrügen greifen nicht durch. Der Senat sieht insoweit von einer Begründung ab (Art. 1 Nr. 8 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs).

II. Auch die materiell-rechtlichen Rügen können keinen Erfolg haben.

Der Begriff des gewerblichen Unternehmens i. S. von § 15 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) der im Streitjahr geltenden Fassung stimmt inhaltlich im Kern mit dem Begriff des Gewerbebetriebs i. S. von § 2 Abs. 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) überein. Danach ist ein gewerbliches Unternehmen (Gewerbebetrieb) jede selbständige, nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Es darf sich aber weder um Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch um Ausübung eines freien Berufes noch um eine andere selbständige Arbeit im Sinne des Einkommensteuerrechts handeln (vgl. § 1 Abs. 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung -- GewStDV --, § 15 Abs. 2 EStG ab 1984). Außerdem muß die Betätigung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreiten (z. B. Beschluß vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751, unter C III 3 b, aa).

Für das zuletzt genannte Abgrenzungsmerkmal stellt die Rechtsprechung bei Tätigkeiten auf dem Bau- und Grundstücksmarkt darauf ab, ob die Grundstücksgeschäfte noch als Nutzung des Grundbesitzes durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz angesehen werden können oder ob die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Vermögensumschichtung entscheidend in den Vordergrund tritt (z. B. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244). Die Veräußerung von Grundbesitz ist daher der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige damit höhere Erträge aus dem vorhandenen Vermögen anstrebt. Veräußert er dagegen den Grundbesitz, um Substanzwertsteigerungen auszunutzen, wird er gewerblich tätig (BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244).

1. Das Merkmal der Selbständigkeit ist gegeben und wird auch von den Klägern nicht bestritten.

2. Die Kläger haben sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt. Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfordert, daß eine Tätigkeit am Markt gegen Entgelt und für Dritte äußerlich erkennbar angeboten wird (z. B. BFH-Urteil vom 12. Juli 1991 III R 47/88, BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, 146). Das Merkmal soll aus dem Begriff des Gewerbebetriebs Tätigkeiten ausklammern, die von Gewinnabsicht getragen, aber nicht auf Leistungs- oder Güteraustausch gerichtet sind (BFH-Urteil vom 9. Juli 1986 I R 85/83, BFHE 147, 245, BStBl II 1986, 851). Im allgemeinen wird sich das erforderliche Teilhaben am Marktgeschehen durch Geschäftsbeziehungen mit mehreren, womöglich ständig wechselnden Kunden manifestieren. Ein solches Verhalten ist aber kein unerläßliches Erfordernis für die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr (BFH-Urteil vom 24. Januar 1990 X R 44/88, BFH/NV 1990, 798). Vielmehr genügt es, wenn die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Kreis von Kunden bekannt wird, sei es, daß der Veräußerer damit rechnet, die Veräußerungsabsicht werde sich herumsprechen (BFH-Urteil vom 11. Dezember 1991 III R 59/89, BFH/NV 1992, 464), sei es, daß dieser kleine Personenkreis als Kundschaft für eine nachhaltige Geschäftstätigkeit des Veräußerers ausreicht. Maßgebend ist lediglich, daß der Veräußerer offen ist, mit jedem Interessenten Verträge abzuschließen. Demgemäß hat die Rechtsprechung die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr auch in Fällen als gegeben angesehen, in denen die Käufer von sich aus den Veräußerer angesprochen hatten (BFH-Urteil vom 11. April 1989 VIII R 267/84, BFH/NV 1989, 665) oder in denen als potentielle Erwerber Bekannte des Veräußerers vorgesehen waren (Senatsurteil vom 28. Oktober 1993 IV R 66-67/91, BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463). Demgemäß kann auch im Streitfall kein Zweifel daran bestehen, daß sich die Kläger beim Verkauf der streitigen Objekte am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt haben, wenn sie -- wie sie vortragen -- für das Anwesen in der B-Straße zunächst einen Käufer des ganzen Hauses gesucht und dann die einzelnen Wohnungen an verschiedene Abnehmer verkauft haben, wobei es sich zwar vorwiegend, aber nicht ausschließlich um Mieter handelte.

3. Auch die Gewinnerzielungsabsicht der Kläger kann nicht bezweifelt werden. Die Kläger haben die streitigen Objekte mit deutlichem Überschuß veräußert. Mangels anderer Anhaltspunkte muß davon ausgegangen werden, daß dies beabsichtigt war. Der vom Kläger errechnete Wert seiner Eigenleistungen kann nicht als Betriebsausgabe abgezogen werden, sondern ist Bestandteil des erstrebten und erzielten Gewinns.

4. Die Kläger haben bei ihren Grundstücksgeschäften auch nachhaltig gehandelt.

Nachhaltig ist eine Tätigkeit, wenn sie von der Absicht getragen ist, sie zu wiederholen und daraus eine ständige Erwerbsquelle zu machen, und wenn sie sich objektiv als nachhaltig darstellt (BFH-Urteile vom 21. August 1985 I R 60/80, BFHE 145, 33, BStBl II 1996, 88; vom 15. Juli 1986 VIII R 289/81, BFH/NV 1987, 92; vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293, und vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/NV 1988, 561). Da die Wiederholungsabsicht ebenso wie die Verkaufsabsicht und die Gewinnerzielungsabsicht eine innere Tatsache ist, die nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden kann, kommt auch hier den tatsächlichen Umständen für die Beurteilung besondere Bedeutung zu. Das Merkmal der Nachhaltigkeit ist folglich in der Regel zu bejahen bei einer Mehrzahl von Handlungen im Gegensatz zu einer einmaligen Handlung (BFH-Urteile vom 8. August 1979 I R 186/78, BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106; in BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244; in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293, und BFH/NV 1988, 561). Der Verkauf von einem Einfamilienhaus und sechs Eigentumswohnungen in den beiden Streitjahren erfüllt somit die Voraussetzungen der Nachhaltigkeit.

5. Schließlich stellt sich der Verkauf des Hauses in der A-Straße und der sechs Eigentumswohnungen in der B-Straße auch nicht als Beendigung einer bloßen Vermögensverwaltung dar.

Für die Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel bei dem Kauf und Verkauf von Wohnungen hat der BFH in einer Reihe von Entscheidungen Merkmale aufgestellt, die auch auf den Streitfall Anwendung finden müssen.

a) Danach liegt die Grenze, ab der gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist, beim Verkauf von vier Wohnungen (vgl. BFH-Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, m. w. N.).

Allerdings reicht der bloße Verkauf von mehr als drei Wohnungen für sich allein noch nicht aus, um die Grenze der privaten Vermögensverwaltung zu überschreiten. Der gewerbliche Handel mit Wohnungen kommt vielmehr in der Regel erst dadurch zustande, daß der Veräußerer die Wohnungen zuvor gekauft oder selbst errichtet hat und sie in engem zeitlichem Zusammenhang damit veräußert. Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird in der Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Kauf oder Errichtung und Verkauf der Wohnungen nicht mehr als fünf Jahre beträgt (BFH-Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, m. w. N.).

Besteht ein solcher zeitlicher Zusammenhang, zwingt dies nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bei dem Kauf der Wohnungen zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat (BFH-Urteile in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293; in BFH/NV 1988, 561; vom 6. April 1990 III R 28/87, BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057). Unerheblich ist, ob bei dem Kauf der Wohnungen schon eine feste Verkaufsabsicht bestanden hat oder ob die eigentliche Absicht auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet war (BFH-Urteile in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293; in BFH/NV 1988, 561; in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057; vom 5. September 1990 X R 107-108/89, BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060; in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143).

b) Diese Merkmale der Überschreitung der Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel sind im Streitfall erfüllt. Die Kläger haben innerhalb von vier Jahren nach Erwerb der streitigen Häuser mehr als drei Objekte verkauft.

Allerdings ist aus dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Kauf und Verkauf der Gebäude nur dann auf eine bereits beim Kauf bestehende bedingte Verkaufsabsicht zu schließen, wenn keine eindeutigen gegenteiligen Anhaltspunkte bestehen (vgl. BFH-Urteil in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057). Der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Kauf und Veräußerung ist nur ein Beweisanzeichen, das durch andere Sachverhaltsmerkmale erschüttert werden kann (BFH-Urteil in BFH/NV 1991, 381). Die bloße Behauptung, die Kläger hätten die Gebäude nicht veräußern, sondern langfristig durch Vermietung nutzen wollen, reicht für eine Erschütterung des Beweisanzeichens allerdings nicht aus. Die innere Einstellung der Kläger beim Kauf der Gebäude kann wie bereits die Gewinnerzielungsabsicht und der Wiederholungswille nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden (Beschlüsse des Großen Senats des BFH vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620, und in BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751; s. auch BFH- Urteil in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057). Es muß sich daher um objektive Tatsachen handeln, die Anhaltspunkte dafür bieten, daß die Kläger die Gebäude bei ihrem Kauf auf keinen Fall alsbald wieder verkaufen, sondern unbedingt anderweitig als durch Verkauf nutzen wollten.

Die Tatsache, daß im Streitfall der eigentliche Anlaß für den Verkauf der Wohnungen möglicherweise die ungünstige Zinsentwicklung war, bietet keine derartigen Anhaltspunkte. Der bloße Anlaß für den Verkauf sagt nichts darüber aus, ob die Kläger nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wären oder jedenfalls von Anfang an beabsichtigten, eine Zinserhöhung zum Anlaß für einen Verkauf zu nehmen und insofern bereits beim Erwerb eine bedingte Verkaufsabsicht hatten (BFH-Entscheidungen vom 27. Februar 1991 XI R 37/89, BFH/NV 1991, 524; vom 20. April 1994 X B 100/93, BFH/NV 1994, 853). Die Annahme einer bedingten Verkaufsabsicht bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Kauf und Verkauf von Wohnobjekten kann daher nur durch solche objektive Umstände erschüttert werden, die unabhängig vom Anlaß für den Verkauf darauf hindeuten, daß die Kläger beim Kauf noch keine (auch keine bedingte) Absicht zum Verkauf hatten. Solche Umstände hat der BFH z. B. nach der Errichtung von Wohnungen in dem Abschluß langfristiger Mietverträge oder (unter bestimmten Voraussetzungen) in der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gesehen (vgl. BFH-Urteile vom 28. September 1987 VIII R 46/84, BFHE 151, 74, BStBl II 1988, 65, und vom 19. Dezember 1990 X R 165/87, BFH/NV 1991, 381).

Im Streitfall ist kein Sachverhalt ersichtlich, der das Beweisanzeichen für eine wenigstens bedingte Verkaufsabsicht der Kläger beim Kauf der Mietgebäude erschüttern könnte. Insbesondere kann ein solcher Sachverhalt nicht darin gesehen werden, daß die veräußerten Objekte -- wie die Kläger geltend machen -- langfristig vermietet waren. Es waren nicht die Kläger selbst, die diese Mietverträge abgeschlossen hatten. Allein das Bestehen langfristiger Mietverhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs sagt nichts darüber aus, ob der Erwerber das erworbene Gebäude zu Mietzwecken nutzen oder bei sich bietender Gelegenheit günstig weiterverkaufen will. Vielmehr ist es gerade bei Mehrfamilienhäusern, die zur Aufteilung in Eigentumswohnungen und deren späterer Veräußerung erworben werden, typisch, daß diese im Zeitpunkt des Erwerbs an vorwiegend langjährige Mieter vermietet sind. Die Kläger haben zwar weiter vorgetragen, sie selbst hätten auch einige Wohnungen im Haus B-Straße neu vermietet. Sie haben jedoch nicht behauptet, daß auch diese Mietverträge auf eine längere Vermietungsdauer ausgerichtet gewesen seien. Angesichts der Tatsache, daß diese Neuvermietungen teilweise wenige Monate vor der Aufteilung in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung (auch an die neuen Mieter) stattgefunden haben, hätten die Kläger hierzu nähere Angaben machen müssen.

Auch die Art der Finanzierung sagt über die Absichten der Kläger beim Erwerb nichts aus. Auch wenn die Anschaffung der Häuser letztlich mit Bausparverträgen finanziert werden sollte, so heißt das doch nicht, daß die Darlehensverhältnisse unlösbar mit den erworbenen Grundstücken verbunden gewesen wären. Sie ließen sich vielmehr nach der Veräußerung der streitigen Objekte auch für andere Grundstücksaktivitäten verwenden. Solche Aktivitäten haben die Kläger auch außerhalb der Streitjahre entfaltet. Zum anderen ergibt sich gerade aus der Finanzierung des Hauses in der B-Straße, daß die Kläger damit rechnen mußten, daß eine langfristige Vermietung ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten übersteigen werde. Die Anschaffung war -- wie auch der Erwerb des Hauses in der A-Straße -- in vollem Umfang fremdfinanziert. Die Kläger konnten nicht davon ausgehen, daß sich die Zinsen während der gesamten Zeit der Zwischenfinanzierung auf dem beim Erwerb gegebenen niedrigen Niveau bewegen würden. Angesichts des Fehlens jeden Eigenkapitals und der geringen sonstigen Einkünfte der Kläger war in einem solchen Fall eine Veräußerung unausweichlich.

Auch die Art der von den Klägern durchgeführten Modernisierungs- und Erhaltungsarbeiten spricht nicht dagegen, daß sie den Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten haben. Die Aufwendungen für diese Maßnahmen beliefen sich für das Haus in der A-Straße auf rd. 37 600 DM, für das Mehrfamilienhaus in der B-Straße (nach ihren Angaben) auf rd. 183 000 DM, wovon rd. 101 000 DM auf die Wohnungen 9 und 10 entfielen. Hinsichtlich der letzt genannten Maßnahmen hat das FG nicht im einzelnen festgestellt, in welchem Umfang es sich um Modernisierungskosten und in welchem Umfang um Erhaltungsaufwendungen handelte; darauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist vielmehr, daß die Aufwendungen den Wert der Gebäude gegenüber den jeweiligen Anschaffungskosten in Höhe von 110 000 DM und 210 000 DM erheblich erhöht haben. Diese Maßnahmen wirkten sich nicht nur auf eine künftige Vermietung günstig aus. Vielmehr handelte es sich um Wertschöpfungen, die auch bei einer ins Auge gefaßten Veräußerung realisiert werden konnten. Das galt um so mehr, als die hiermit zusammenhängenden Arbeiten -- wie die Kläger vortragen -- weitgehend in Eigenleistung durchgeführt wurden, so daß Kapitaleinsatz für Arbeitslöhne insoweit entfiel.

Schließlich führt auch die Behauptung der Kläger, sie hätten den streitigen Grundbesitz als Alterssicherung erworben, zu keinem anderen Ergebnis. Es gibt keinen Grund dafür, daß die Kläger die Alterssicherung ausschließlich in der Form betreiben wollten, daß sie den einmal erworbenen Grundbesitz langfristig behielten. Vielmehr ließ sich dasselbe Ziel auch -- und angesichts des Fehlens jeder Eigenmittel -- besser erreichen, wenn die Kläger bei sich bietender Gelegenheit Grundstücke abstießen und neue erwarben, bei denen sie es dann wiederum der Marktentwicklung überlassen konnten, ob und ggf. wie lange sie sie vermieteten oder verkauften. Daß dem Kläger diese Eigenheiten des Grundstücksmarktes nicht unbekannt waren, zeigt auch seine Betätigung als Makler.

Die Kläger können sich demgegenüber nicht mit Erfolg auf das BFH-Urteil vom 10. August 1983 I R 120/80 (BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137) sowie das Senatsurteil vom 28. April 1988 IV R 130-131/86 (BFH/NV 1989, 102) berufen. Der I. Senat des BFH hat in seinem Urteil in BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137 allerdings entschieden, daß die bloße Aufteilung eines zuvor erworbenen Mietwohnhauses in Eigentumswohnungen und deren anschließende Veräußerung nicht ausreiche, um einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen. Hinzukommen müsse, daß der Verkäufer vor der Veräußerung nicht nur Mängel beseitigt und Schönheitsreparaturen durchgeführt, sondern auch in nicht unerheblichem Umfang Modernisierungen vorgenommen habe. Der Fall wies indessen die Besonderheit auf, daß der Veräußerer das Mietwohnhaus im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung von seiner Ehefrau erworben hatte. Wegen dieser Besonderheit beim Erwerb sah sich der III. Senat des BFH nicht gehindert, gewerblichen Grundstückshandel bei engem zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb des Mietwohngrundstückes, der Aufteilung in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung auch dann anzunehmen, wenn keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren (Urteil in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057; ebenso z. B. BFH-Urteil vom 28. Juli 1993 XI R 21/92, BFH/NV 1994, 463; Werner Schmidt, Einkommensteuergesetz, 14. Aufl., § 15 Rz. 60 ff., und Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 20. Dezember 1990, BStBl I 1990, 884, Tz. 23). Allerdings hatte der erkennende Senat zuvor in seinem nicht amtlich veröffentlichten Urteil in BFH/NV 1989, 102 in gleicher Weise entschieden wie der I. Senat, ohne daß irgendwelche Besonderheiten beim Erwerb vorgelegen hätten (ähnlich Senatsurteil vom 28. April 1988 IV R 102/86, BFH/NV 1989, 101). Der Senat hält an dieser Auffassung nicht fest und schließt sich der neueren Rechtsprechung des III. und XI. Senats an. Stehen Erwerb und Verkauf von mehr als drei Objekten in einem engen zeitlichen Zusammenhang, ohne daß dem Erwerb eine Vermögensauseinandersetzung oder ein vergleichbares Ereignis zugrunde lag, so folgt bereits hieraus die tatsächliche Vermutung dafür, daß der Steuerpflichtige den Grundbesitz zumindest in bedingter Veräußerungsabsicht erworben hat.

Fundstellen

Haufe-Index 421290

BFH/NV 1996, 747