Zusammenfassung

 
Überblick

Ab dem 1.1.2009 ist die Grundstücksbewertung völlig neu geregelt worden. Das neue Bewertungsrecht sieht vor, dass Grundstücke (wie auch alle anderen Vermögensarten) mit dem gemeinen Wert anzusetzen sind. Dabei entspricht der gemeine Wert inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB.

Der nachfolgende Beitrag dient als Anleitung zum Ausfüllen der Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung nach der Rechtslage ab 2009. Der Beitrag folgt der Gliederung des amtlichen Vordrucks (BBW 2/12).

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rechtsgrundlage ist durch § 12 Abs. 3 ErbStG über § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG und § 157 Abs. 3 BewG der § 159 BewG sowie die §§ 176 bis 198 BewG.

Weiterhin zu beachten sind die Erbschaftsteuerrichtlinien 2019. Diese lösen die bisherigen Erbschaftsteuerrichtlinien 2011 ab. Die ErbStR 2019 finden Anwendung für alle Erwerbsfälle, für die die Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach dem 22.8.2019 entsteht. Darüber hinaus gelten die Erbschaftsteuerrichtlinien 2019 auch für Erwerbsfälle, für die die Erbschaft- oder Schenkungsteuer vor dem 22.8.2019 entstanden ist, soweit sie geänderte Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes betreffen, die vor dem 1.5.2019 anzuwenden sind. Ferner sind auch zu beachten die Erbschaftsteuerhinweise 2019.[1]

Die neuen Erbschaftsteuerhinweise 2019 sind auf alle Erwerbsfälle anzuwenden, für die Steuer nach dem 21.8.2019 entstanden ist oder entsteht. Die gleich lautenden Ländererlasse vom 19.12.2011 werden mit Wirkung vom 22.8.2019 aufgehoben. Darüber hinaus sind ergangene Anweisungen, die mit diesem Erlass im Widerspruch stehen, nicht mehr anzuwenden.

Im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung sind dies insbesondere: R B 176.1 bis R B 198 ErbStR 2019 und H B 176.1 bis H B 198 2019.

[1] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 16.12.201, BStBl., Sondernummer I 2020, S. 151 ff.

1 Vorbemerkungen

1.1 Allgemeines

Für jedes Grundstück ist eine "Anlage Grundstück" auszufüllen und der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts bzw. der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung beizufügen. Aus den Angaben in der Anlage Grundstück ermittelt das Finanzamt den Bedarfswert für das jeweilige Grundstück.

1.2 Hinweise zur Bewertung

Euro-Beträge mit Nachkommastellen können zugunsten des Steuerpflichtigen aufgerundet oder abgerundet werden.[1]

[1] H B 177 ErbStH 2019.

2 Erläuterungen zum Vordruck

2.1 Lage des Grundstücks (Zeilen 1 bis 8)

In den Zeilen 1 bis 8 sind Angaben zur Lage des Grundstücks zu machen. Die Angaben sind auch zu machen, wenn nur ein Teil des Grundstücks auf den Erwerber übergeht.

Zeilen 2 bis 3 erfassen die Postleitzahl/die Gemeinde und die Straße des jeweiligen Grundstücks.

In Zeile 4 ist die Gemarkung und in Zeile 5 sind die Grundbuchblattnummer, die Flur- und Flurstücksnummer oder sonst übliche Katasterbezeichnungen anzugeben sowie das Einheitswertaktenzeichen.

Wird zusammen mit dem Grundstück ein anderer Grundstücksteil genutzt, so ist dies in Zeile 6 anzukreuzen. Ist dies nicht der Fall, ist zur Zeile 9 weiterzugehen. Haben Sie die Frage bejaht, sind in den Zeilen 7 bis 8 die Gemarkung und das Grundbuchblatt (für den anderen Grundstücksteil) anzugeben.

2.2 Angaben zum Grund und Boden (Zeilen 9 bis 15)

In den Zeilen 9 bis 12 sind die Fläche des Grundstücks, der Bodenrichtwert und die zulässige Geschossflächenzahl für das Grundstück anzugeben. Kommen für ein bebautes Grundstück unterschiedliche Bodenrichtwerte oder Geschossflächenzahlen in Betracht, sind jeweils gesonderte Flächenangaben erforderlich. Bei Wohnungs- oder Teileigentum ist nur die auf das jeweilige Wohnungs- oder Teileigentum entfallende Fläche einzutragen.

Maßgebend ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde gem. § 196 BauGB zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Bewertungsstichtag festzulegen ist.

 
Praxis-Beispiel

Anzusetzender Bodenrichtwert

Der Steuerpflichtige A schenkt seinem Sohn S ein unbebautes Grundstück. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2016 einen Bodenrichtwert von 200 EUR/qm ermittelt. Im April 2019 ermittelt der Gutachterausschuss zum 31.12.2018 einen Bodenrichtwert von 240 EUR/qm. Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2018 mit.[1]

Lösung:

Das Finanzamt muss der Bewertung des unbebauten Grundstücks einen Bodenrichtwert von 240 EUR/qm zugrunde legen. Dies ist turnusmäßig der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

Wertbeeinflussende Merkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen, bleiben außer Ansatz.[2] Sie können jedoch ggf. durch Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigt werden.

Die Geschossflächenzahl gibt das Maß der zulässigen baulichen Nutzung an. Sie entspricht dem Verhältnis der gesamten Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Die Geschossflächenzahl kann bei der örtlichen Bauordnungsbehörde erfragt werden.

Weitere Einzelheiten zur Geschossflächenzahl können den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 e...

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